Главная - Статьи - Договор аренды жилого дома с последующим выкупом между физлицами

Договор аренды жилого дома с последующим выкупом между физлицами


Договор аренды жилого дома с последующим выкупом между физлицами

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения, заключаемого между юридическими лицами


Арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им, оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения. 4.2. При досрочном расторжении договора Арендатором Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных Арендодателю досрочным прекращением договора. 5.1. За указанное в п.1.1 договора жилое помещение Арендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере рублей не позднее числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с), которая направляется в целевой бюджетный фонд г. для финансирования строительства муниципального жилья.

5.2. Платежи в счет выкупа за указанное в п.1.1 договора жилое помещение Арендатор перечисляет поквартально в размере рублей с оплатой числа первого месяца каждого квартала на спецсчет Арендодателя (р/с), которые направляются в целевой бюджетный фонд г. для финансирования строительства муниципального жилья. 5.3. Арендатор оплачивает ежемесячно жилищному предприятию, осуществляющему управление жилищным фондом, услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги по платежному поручению не позднее числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с).

5.4. Разница по перерасчету доплачивается Арендатором при очередном взносе платежей.

Перерасчет производится, исходя из требований действующих нормативных актов. 5.5. После окончания срока договора аренды с правом выкупа и оплаты полной стоимости жилого помещения Арендатор продолжает оплачивать расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией жилого помещения и дома, в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с).

6.1.

Аренда дома с последующим выкупом

06.06.2018 Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты). Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.

В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.

Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)».

Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34). Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены.

Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны. Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы и купли-продажи.

Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН. Что нужно делать при оформлении сделки: Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя.

В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

  • арендодатель;
  • арендатор;
  • покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации. Шаг 2. Подготовить документы.

Для составления договора потребуется определенный набор документов:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, и т. д.);
  • доверенность (если есть представитель одной из сторон);
  • регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3.

Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения.
Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

  • реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
  • описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
  • условия сделки;
  • права и обязанности участников сделки;
  • ответственность за нарушение условий соглашения.

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.

Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно. Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора. Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении.

Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.

Сторона сделки Плюсы Минусы Арендатор – покупка дома в рассрочку; – без процентов; – возможность оформления без первоначального взноса; – есть право ; – если условиями договора предусмотрено, то есть право отказаться от выкупа. – нельзя оформить право собственности до оплаты выкупной стоимости; – иногда стоимость дома значительно выше, чем при стандартной покупке; – собственник дома имеет право наложить другие обременения (например, залог), если договором не предусмотрено иное; – до момента выкупа стоимость дома может увеличиться; – при несоблюдении условий договора собственник может расторгнуть договор и выселить; – в случае смерти собственника необходимо заключение нового договора с наследниками.

Арендодатель – возможность продать недвижимость по цене выше рыночной (за счет арендных платежей); – арендодатель остается собственником до оплаты выкупной стоимости; – можно отказать от продажи, если условия договора не запрещают; – сдать дом на длительный период и получить стабильный дополнительный доход. – арендатор вправе отказаться от выкупа; – если договором не предусмотрена инфляция, то есть риск продать дом по менее выгодным условиям.

При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Вас также может заинтересовать: как расторгнуть .

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации.

Если заключать договор с ними, то разницы практически нет. Пример расчета ипотеки:

  • Стоимость дома – 600 000 р.
  • Первоначальный взнос – 120 000 р.
  • % ставка – 13% годовых
  • Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р. При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену.

Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий. Поделиться с друзьями:

Заключаем договор аренды жилого дома с земельным участком с правом выкупа

Как быть, если намерение купить недвижимое имущество есть, а возможностей недостаточно?

Один из доступных путей — аренда с правом последующего выкупа. Предметом договора становится здание, строение, сооружение, земельный участок.

Рассмотрим ситуацию, в которой стороны договора аренды представляют физические лица, объектом аренды является земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

При этом арендатор имеет намерения произвести улучшения арендованного имущества. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

606 ГК РФ). Уточним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику. В договоре аренды обязательно УКАЗЫВАЮТ:

  • все важные параметры передаваемого в аренду имущества (назначение, площадь, кадастровый номер, этажность, точный адрес);
  • правоустанавливающие документы, на основании которых имущество принадлежит собственнику;
  • номер и дату записи о собственности в ЕГРП;
  • основные права, обязанности и ответственность сторон в случае ненадлежащего исполнения договора;
  • срок аренды;
  • размер арендных платежей;
  • выкупную сумму.

Договор аренды, заключенный на срок не более 1 года, не подлежит государственной регистрации (п.

2 ст. 651 ГК РФ). Если срок аренды превышает 1 год, законом предписан иной порядок действий. Договор необходимо зарегистрировать в установленном порядке в Управлении Россрестра.

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон.

При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Существенным условием рассматриваемого договора аренды недвижимости является указание выкупной цены арендованного имущества. Если в документе не указан размер выкупной цены, такой договор является не заключенным в части условий о выкупе объекта недвижимости, что лишает стороны права требовать выкупа данного имущества.

Важно! Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает отношений купли-продажи.

Ведь, согласно п. 3 ст. 609 ГК, в этом случае должен быть заключен договор по форме стандартного договора купли-продажи. Переход права собственности на данное недвижимое имущество в случае выкупа подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). И арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены, согласно ст.

624 ГК РФ. Таким образом, при оплате всей выкупной цены за арендованное имущество, рекомендуется заключение договора купли-продажи конкретного имущества с регистрацией перехода права собственности на него в законном порядке.

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимые улучшения, напротив, устраняются без ущерба недвижимости.
Поэтому в договоре ОГОВАРИВАЮТ:

  • необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;
  • перечень таких улучшений;
  • стоимость улучшений.

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка установления и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

При заключении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа данного имущества НЕОБХОДИМО:

  • Указание выкупной цены.
  • Включение (или не включение) арендных платежей в выкупную цену.
  • В случае последующего выполнения отделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласовать и указать перечень и стоимость таких улучшений с арендодателем.

Аренда недвижимости с правом выкупа. Юридические аспекты сделки и образец договора.

Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. 3. Права и обязанности Наймодателя 3.1.

Наймодатель обязуется: 3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п.

5 настоящего договора. 3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания. 3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________.

Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

3.2. Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния Жилого дома и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время. 3.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

  1. распоряжается Жилым домом на законном основании;
  2. Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

4. Права и обязанности Нанимателя 4.1.

Наниматель обязан: 4.1.1. Использовать Жилой дом в соответствии с его целевым назначением, бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций Жилого дома.

4.1.2. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Жилом доме, своими силами и за свой счет. 4.1.3. Своевременно вносить плату за пользование Жилым домом (плату за найм), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 6.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

4.1.4.

Образец договора найма жилого помещения с правом выкупа, заключаемого между физическим и юридическим лицом

Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением имущества в порядке, установленном законодательством.4.4.

В случае отказа Наймодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п.

1.6 настоящего договора, Наниматель вправе взыскать с Наймодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Наймодателя все причиненные неисполнением договора убытки.4.5.

В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Наниматель уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.5.1. Настоящий договор заключен сроком на .

6.1. Плата за найм, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в выкупную стоимость квартиры, указанную в п.1.6.7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.8.1.

Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.8.2.

В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.9.2. Договор составлен в 2 (двух) (вариант в случае заключения договора найма на срок не менее года: в 3

Договор найма с выкупом

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Руководствуясь статьей 671 ГК РФ и установив, что между сторонами заключен срочный договор найма жилого помещения; истец направил ответчику уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения, впоследствии составлен акт об отказе в получении письма об освобождении квартиры, указанный акт содержит сведения о причинах отказа; ответчикам при заключении договора найма жилого помещения разъяснено право выкупа занимаемого жилого помещения; однако они указанным правом и возможностью не воспользовались, суды правомерно удовлетворили требования о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, поскольку какие-либо основания для возникновения у ответчиков права собственности на спорное жилое помещение отсутствуют; доводы ответчиков о том, что при переезде они освободили ранее занимаемое жилое помещение и передали его истцу, в связи с чем у него возникла обязанность по обеспечению жилым помещением с передачей в собственность, не могут быть приняты во внимание, так как каких-либо достоверных доказательств, объективно подтверждающих данные доводов ответчиков, представлено не было.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Как следует из материалов дела, право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за братом истца после расторжения брака брата истца с ответчиком. Доказательств, подтверждающих довод ответчика о приобретении спорной квартиры за счет совместных средств бывших супругов, суду не представлено (ст.

34 СК РФ). Обстоятельства длительного проживания ответчика в названной квартире как до расторжения брака, так и после расторжения брака и по настоящее время не могут свидетельствовать о возникновении режима совместной собственности супругов на указанное имущество. Обстоятельства предоставления работодателем названной квартиры брату истца в период брака с ответчиком по договору найма, а также поступления предложения от работодателя о возможности выкупа квартиры в период брака также не свидетельствуют о ее приобретении за счет совместных средств бывших супругов. Таким образом, суд отказал в удовлетворении требований истца о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:5.10. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Иначе обстоит дело с подчиненным Кодексу защиты потребителей договором найма, предусматривающим опцион на выкуп, который становится автоматически отмененным или ничтожным, когда договор, ввиду которого он был заключен, сам оказывается отменен или признан недействительным в суде (абз.

2 ст. L. 312-55 Кодекса защиты потребителей). 3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить

Цена фиксируется только на первый год. Далее ее пересматривают;

  • в месяц арендатору приходится выплачивать не менее 50 тыс. рублей, чтобы перекрыть и арендную плату, и отдать нужную сумму в счет выкупной стоимости.

    Если превышается аналогичный платеж по ипотечному кредиту, покупатели выберут сотрудничество с банком;

  • у арендатора нет обязанности выкупать квартиру по окончании срока действия договора.

    Он может в любой момент съехать с квартиры и потребовать возврата уплаченных денег.

  • Главный минус для арендатора — он не становится сразу владельцем недвижимости. Он отдает деньги под будущий договор купли-продажи.

    При этом ему дополнительно приходится оплачивать страховку на предмет аренды.Как следствие, ряд экспертов полагает, что найм жилья с последующим выкупом — это не предложение, адресованное всем. Застройщики не будут использовать его массово. Скорее всего, подобные сделки будут предлагаться по единичным, часто дорогостоящим или неликвидным объектам, которые сложно продать за наличный расчет.Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупомАнализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется.

    Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования.

    В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ.

    Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

    1. период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
    2. при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
    3. сумма, вносимая ежемесячно,

    Договор найма с последующим выкупом

    Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Руководствуясь статьей 671 ГК РФ и установив, что между сторонами заключен срочный договор найма жилого помещения; истец направил ответчику уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения, впоследствии составлен акт об отказе в получении письма об освобождении квартиры, указанный акт содержит сведения о причинах отказа; ответчикам при заключении договора найма жилого помещения разъяснено право выкупа занимаемого жилого помещения; однако они указанным правом и возможностью не воспользовались, суды правомерно удовлетворили требования о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, поскольку какие-либо основания для возникновения у ответчиков права собственности на спорное жилое помещение отсутствуют; доводы ответчиков о том, что при переезде они освободили ранее занимаемое жилое помещение и передали его истцу, в связи с чем у него возникла обязанность по обеспечению жилым помещением с передачей в собственность, не могут быть приняты во внимание, так как каких-либо достоверных доказательств, объективно подтверждающих данные доводов ответчиков, представлено не было. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Само по себе указание в договоре найма квартиры на право выкупа с безусловностью не свидетельствует о притворности договора купли-продажи. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Таким образом, сдавая внаем принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения, ПАО имеет право на применение налоговой льготы по налогу на имущество согласно п.

    8 ст. 3 Закона Челябинской области, то есть может применять налоговую ставку 0% по налогу на имущество в отношении имущества, приобретенного в многоквартирных домах по договорам купли-продажи, с последующим предоставлением этих квартир своим работникам в пользование по договорам найма с последующим правом выкупа.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Основанием для вселения в квартиру и проживания являлся договор найма с правом выкупа, заключенный работником ОАО и генеральным директором, действовавшим на основании устава общества.

    Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

    21.04.2020

    Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале.

    Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

    Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом. Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

    Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

    Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья.

    Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

    Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

    Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

    Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом.

    Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

    За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика. Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна.

    Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно.

    Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости. Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей.

    По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

    В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

    Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора.

    Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

    Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

    Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

    Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения.

    Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

    Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

    • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
    • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
    • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
    • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

    Покупатель тоже рискует.

    • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
    • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

    Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

    Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

    В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье. Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста.

    При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

    Екатерина Польшина Главный редактор платформы Вместе.ру

    Что должно быть в договоре аренды квартиры под выкуп?

    С правовой точки зрения договор аренды квартиры с правом выкупа является смешанным договором, который содержит нормы договора аренды квартиры (ст.

    614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы квартиры (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп.

    Также необходимо определить размер всей выкупной цены.В данный договор нужно обязательно включить формулировку о том, что квартира переходит в собственность арендатора после внесения всей выкупной цены. Тогда не надо будет заключать отдельный договор купли-продажи жилья.Формулировка о том, что размер арендной платы равен размеру выкупной цены, несет большие риски квалификации данного договора, как договора дарения, и доначисления налоговой службой для юридического лица НДС, для физического лица – НДФЛ.Договоры аренды жилого помещения с последующим выкупом появились на российском рынке недвижимости недавно и используются редко. Связано это в первую очередь с тем, что собственникам не выгоден такой формат передачи права собственности.

    Если при продаже квартиры собственник получает полную цену квартиры единовременно, при заключении договора аренды с последующим выкупом платежи осуществляются по частям в течение заданного периода.Смысл договора аренды недвижимости с последующим выкупом – приобретатель квартиры после заключения сделки не становится собственником. Он вправе жить там и обязан в течение срока действия договора выплачивать собственнику арендную плату, а также дополнительно сумму в счет выкупа квартиры. По истечении срока действия договора, а также при условии, что наниматель добросовестно внес платежи, арендодатель обязан передать в его собственность квартиру.

    Процесс такой передачи важно оформить актом.

    Таким образом договор аренды с последующим выкупом представляет смесь договора найма (аренды) жилого помещения и договора купли-продажи.Из сказанного напрямую вытекают условия, которые включаются в такой договор.

    Нужно указать стороны договора, грамотно определить предмет, его стоимость, размер арендной платы, порядок ее выплаты и срок действия договора. Определяя предмет, необходимо прописать наименование жилого помещения, квадратуру, адрес, состояние, количество комнат.

    К договору прикладывают технический паспорт помещения.Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения.

    Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм. Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты.Если, помимо квартиры, будет передана мебель и другое имущество, это также необходимо указать.

    Важно установить в договоре право выкупа, иначе это будет обыкновенный договор найма или аренды.

    Необходимо определить срок и порядок передачи недвижимости после выкупа.

    Также не лишними будут условия о страховании имущества и первоначальном взносе.Для обеспечения исполнения сторонами обязательств возможно установление ответственности за несвоевременное внесение платежей или за нарушение срока передачи имущества.Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора.

    После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа.

    Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора.

    Как правило, это происходит:

    • после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
    • до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.

    В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.В обязательном порядке в договоре аренды квартиры должна быть указана выкупная цена, ежемесячные арендные платежи и порядок самих выплат. Кроме того, необходимо указать следующие положения:

    • описание арендуемой квартиры. В данном пункте очень подробно необходимо описать жилье: площадь, его точный адрес (и проверить, совпадает ли он с фактическим), количество и размер комнат, наличие коммуникаций, состояние ремонта, какая сантехника присутствует и т.д.
    • процесс перехода права собственности. Данный пункт обычно вызывает множество разногласий между сторонами. Продавцу выгоднее продлить срок аренды. Однако покупатель хочет как можно скорее приобрести жилье и не затягивать с наймом;
    • оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом дальнейшего выкупа. Чтобы оценка была квалифицированной, прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки;
    • конкретная выкупная стоимость жилого объекта;
    • окончательная сумма выкупа;
    • общий срок и периодичность платежей;
    • размеры арендной платы, вид валюты;
    • возможность индексации платежей.

    Не стоит забывать, что очень часто, кроме выкупа самого жилого помещения, происходит выкуп всего имущества, находящегося в нем. Поэтому все имущество, переходящее вместе с квартирой, необходимо указать списком в самом договоре либо сделать это в акте приема-передачи.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

    Как составить договор аренды с правом выкупа

    Юрисконсульт Опубликовано 4 июня 2020 Договор с правом выкупа — это соглашение сторон, предметом которого является аренда имущества с возможностью его дальнейшего перехода в собственность, с учетом соблюдения обязательств по оплате.

    Содержание (заполненный) Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи. Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность.

    Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену.

    При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.

    К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п.

    1 и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным. Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом.

    Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

    • предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
    • срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
    • права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
    • порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
    • ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
    • заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
    • адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

    Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

    Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды.

    Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

    Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован.

    Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию.

    Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007). Право собственности на объект аренды переходит с момента полной уплаты выкупной цены.

    Если срок действия соглашения не истек, но обязательства по оплате всей суммы выкупа выполнены, право собственности считается перешедшим (судебная практика: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа №Ф07-933/2018 от 12.04.2018 по делу №А56-25302/2017). Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием.

    При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03). Арендатор, выполнивший все обязательства по заключенной сделке с правом выкупа, вправе принудить арендодателя к заключению соглашения о продаже, если последний изначально принял эти условия, но не намеревался их исполнять (судебная практика: постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/3314-11 от 04.05.2011 по делу №А40-97394/10-82-848).

    Правовые документы Юрисконсульт В 2012 году закончил Российскую правовую академию Министерства Юстиции РФ по специальности юриспруденция.

    С 2013 года специализируюсь в области арбитражного процесса, гражданских правоотношений, корпоративного и договорного права. Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить!

    Для этого оставьте комментарий под статьей.

    Мы его прочитаем, исправим ошибку и расскажем о результате.

    ЮРИСТУ: СТАТЬИ ЮРИСТУ: СТАТЬИ Подписывайтесь на наш канал в Telegram Мы расскажем о последних новостях и публикациях.

    Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

    Подписывайтесь на наш канал в Яндекс Дзен Узнавайте важные новости вовремя! Сделано в Санкт-Петербурге © 1997 — 2021 PPT.RU Полное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях его функционирования . Если вы не согласны, пожалуйста, покиньте сайт.

    Ошибка на сайте Сообщение должно быть длинной не менее 10 символов Удаление аватара Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?