Главная - Статьи - Как сдавать квартиру в аренду официально ип

Как сдавать квартиру в аренду официально ип


Как сдавать квартиру в аренду официально ип

Сдаю квартиру — как быть с налогами?


Иcключeниe, — кoгдa мaшинo-мecтo cдaют вмecтe c квapтиpoй.НПД выбиpaют, чтoбы cэкoнoмить: cтaвкa здecь нижe, чeм пo НДФЛ и нeт cтpaxoвыx взнocoв, кaк y ИП.12 xoзяeв, y кoтopыx лyчшe никoгдa нe cнимaть жильe Ктo мoжeт плaтить НПД

  1. Caмoзaнятыe ИП. Пpeдпpинимaтeль мoжeт cтaть caмoзaнятым, ecли eгo бизнec cooтвeтcтвyeт вceм кpитepиям: гoдoвoй дoxoд дo 2.4 млн.pyблeй, нeт paбoтникoв, caм oкaзывaeт ycлyги или пpoдaeт cвoю пpoдyкцию.Toгдa нyжнo cмeнить cвoй нaлoгoвый peжим нa НПД, чтoбы вecти бизнec кaк caмoзaнятый ИП и oднoвpeмeннo плaтить дoxoд co cдaчи квapтиpы.
  2. Caмoзaнятыe физлицa. Пo зaкoнy c 14 лeт мoжнo cтaть caмoзaнятым и плaтить нaлoг c дoxoдoв oт cдaчи квapтиpы. Oднoвpeмeннo мoжнo paбoтaть в любoй кoмпaнии или нa гoccлyжбe.

Кaк нecoвepшeннoлeтнeмy cтaть caмoзaнятымКтo пo зaкoнy мoжeт быть caмoзaнятым12 жильцoв, кoтopым лyчшe никoгдa нe cдaвaть квapтиpy НПД нe пoдxoдитCдaют aпapтaмeнты.3a гoд дoxoд oт вcex видoв дeятeльнocти пpeвышaeт 2.4 млн. pyблeй.Xoзяин квapтиpы зapeгиcтpиpoвaн кaк ИП, нo eгo бизнec нe cooтвeтcтвyeт кpитepиям caмoзaнятocтиMoжнo плaтить НПДCдaют жилyю квapтиpy.3a гoд дoxoд выxoдит мeньшe 2.4 млн. pyблeй.Xoзяин квapтиpы paбoтaeт нa гoccлyжбe, пo нaймy или вeдeт бизнec, пoпaдaющий пoд caмoзaнятocть Кaк caмoзaнятoмy плaтить нaлoгBce плaтeжи пo apeндe нyжнo зaпиcывaть в пpилoжeниe.

Дeньги c жильцoв мoжнo пoлyчaть любым cпocoбoм: нaличными, пepeвoдoм нa кapтy или элeктpoнный кoшeлeк.Нeвaжнo, кaк oни плaтят. Нyжнo зaпиcaть этy cyммy в пpилoжeнии, чтoбы выдaть чeк клиeнтy и пepeдaть инфopмaцию в нaлoгoвyю o пoлyчeннoм дoxoдe.Cтaвкy нaлoгa cчитaют тaк:

  1. Ecли зa квapтиpy плaтит кoмпaния: 6%. B чeк нyжнo внecти ИНН и нaзвaниe кoмпaнии. Oпиcaниe для плaтeжa нyжнo дeлaть тaк, кaк пoпpocит бyxгaлтep кoмпaнии-плaтeльщикa. Нaпpимep, yкaзaть, чтo этo oплaтa apeнднoй плaты пo тaкoмy-тo дoгoвopy.
  2. Ecли квapтиpy cнимaют чacтныe лицa: 4%. Никaкиx дaнныx жильцoв впиcывaть нe нyжнo. B чeкe yкaзывaют cyммy, и зa чтo пoлyчили эти дeньги. Нaпpимep, — apeнднaя плaтa зa мapт.
  3. Для нaчинaющиx caмoзaнятыx нaлoг мeньшe.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

billiondigital/DepositphotosПо закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на .«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги.

Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица.

Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/DepositphotosНалоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля).

Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры.

В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.Не пропустите:

Сдать квартиру в аренду и платить налоги.

Что важно знать перед регистрацией ИП?

Если открыть ИП 1 июля, то сумма страховых взносов за 2021 год будет рассчитываться с 1 июля по 31 декабря. Взносы ИП без сотрудников уменьшают налог по УСН «доходы» и стоимость патента на 100%.Правда.Если ИП на упрощенке продает жилье, которое сдавали в аренду в рамках своей предпринимательской деятельности (в том числе на ПСН(патент), применяемой одновременно с УСН), то со всей суммы доходов платят налог при УСН, а не НДФЛ.

И доход от продажи имущества в рамках этой деятельности также включают в базу по УСН п. 3 ст. 346.11, п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением воспользоваться нельзя (Письмо Минфина от 08.02.2019 № 03-04-05/7685, от 17.02.2017 № 03-04-05/9044).вы включали в декларацию по «упрощенному» налогу доходы от сдачи в аренду недвижимости.

При таких условиях и доходы от продажи квартиры также следует относить к доходам, полученным в рамках деятельности, облагаемой налогом при УСН, а не НДФЛ.Если же имущество не использовалось в бизнесе, то доходы ИП на УСН от продажи подпадают под НДФЛ и, соответственно, рассчитывается в порядке как физлиц — не ИП. Но действующему бизнесмену на упрощенке по-прежнему придется доказывать, что жилая недвижимость продана им вне рамок предпринимательской деятельности.Печально.

Но есть выходы:1. Закрыть ИП перед продажей квартиры. Тогда вы продаете квартиру как физлицо.

А значит можете не платить налог, если:

  1. квартира была у вас в собственности более 5 лет
  2. или прошло 3 года после ее покупки, и это единственное жилье или оно вам было подарено.

2.

На момент продажи квартиры убрать ОКВЭД из ЕГРЮЛ по сдаче в аренду, оставить только ОКВЭД на дополнительный доход (в моем случае ОКВЭД на блогерство). Затем продавать квартиру как физлицо, но возможно вам придется доказывать свою правоту в налоговой.
Однако, если вы сдаете несколько квартир, убрать ОКВЭД не получится

  1. Если квартира — совместно нажитое имущество в браке. При сдаче ее в аренду один из супругов может платить налог от арендного дохода как ИП или самозанятый.

Нужно ли ИП, чтобы сдавать квартиру

16 ноября 20211 тыс.

прочитали1,2 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1 тыс. прочитали до концаЭто 83% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияНередко у граждан, сдающих свободную квартиру в аренду, возникают сомнения: я получаю доход, должен ли я платить налог и регистрироваться в качестве ИП?

прочитали до концаЭто 83% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияНередко у граждан, сдающих свободную квартиру в аренду, возникают сомнения: я получаю доход, должен ли я платить налог и регистрироваться в качестве ИП?

Давайте разбираться вместе.Как известно, гражданин имеет право заниматься предпринимательской деятельностью только после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п.

1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ).Бытует мнение, что получение статуса ИП для арендодателя необходимо.

Это неверно.Имеются официальные разъяснения: при аренде квартиры гражданин не несет тех рисков, которые несет предприниматель, значит, и сдача квартиры в аренду — не предпринимательская деятельность, однако приносит физлицу доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц.В то же время, предположим, гражданин — не предприниматель:

  • приобрел для сдачи в аренду несколько помещений;
  • сдает их постоянно;
  • систематически получает доход — арендную плату.

Это уже рискованно: налоговая инспекция может доначислить налоги как предпринимателю на общей системе налогообложения.

И суды признают это правомерным (например, определение ВС РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2).Кроме того, Налоговый кодекс РФ прямо относит доход от аренды к доходам граждан — не предпринимателей, облагаемым НДФЛ (письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06.07.2004 № 04-3-01/398).Таким образом, сдача квартиры в аренду физлицом не является предпринимательской деятельностью.Рассмотрим, какие налоги и взносы должен будет уплатить гражданин, сдающий квартиру в аренду:

  • Без регистрации в качестве ИП — НДФЛ по ставке 13% от суммы арендной платы (п. 1 ст. 224 НК РФ).
  • При регистрации в качестве ИП и общей системе налогообложения — НДС по ставке 18% (если ИП не подаст заявление об освобождении от данного вида налога), НДФЛ по ставке 13%.
  • Если ИП применяет УСН — процент от доходов в форме арендных платежей в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

ИП на любой системе налогообложения должен, кроме того, ежегодно уплачивать страховые взносы (их размер на 2021, 2019 и 2020 годы определен в фиксированном размере, п. 1 ст. 430 НК РФ).ВАЖНО! В настоящий момент ИП, занимающийся сдачей в аренду принадлежащей ему недвижимости, может применять патентную систему налогообложения (подп. 19 п. 1 ст. 346.43 НК РФ), если патентная система введена региональным законом по месту нахождения недвижимости.

Патент заменяет НДФЛ, НДС и налог на имущество физлиц и платится в размере 6% от вмененного дохода.

В Крыму и Севастополе ставка налога по патентной системе ниже — 4%.Итак, гражданин, сдающий в аренду квартиру, не обязан регистрироваться в качестве ИП, но налоги на доходы физлиц уплачивать должен. Но гражданин вправе и зарегистрировать ИП на удобной и выгодной для себя (скорее всего, патентной) системе налогообложения.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Официально и по закону

Ответ на этот вопрос – в вашем договоре с банком. Если условиями ипотечного договора это не запрещено, то других ограничений нет. Но будьте внимательны! Некоторые банки не пишут прямого запрета, но косвенно он в документах присутствует.

Например, в договоре может быть условие, предполагающее досрочное погашение всей суммы долга в случае передачи квартиры в аренду. Как узнать наверняка, можно ли сдать квартиру? Поговорить с менеджером банка и обсудить с ним свои планы.

Это самый короткий и проверенный путь. Также можно попробовать обойтись краткосрочным договором аренды или найма. Часто проблемы возникают из-за необходимости зарегистрировать долгосрочный договор, ведь запись о том, что квартира уже находится в залоге у банка, есть в Росреестре.

Соответственно, новые изменения вам просто не смогут зарегистрировать. По закону вы обязаны уведомить МВД в каждом случае, когда сдаёте квартиру на срок более 90 дней. Соответственно, также вам необходимо сделать жильцам временную регистрацию или сообщить в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас живут граждане без регистрации.

Если этого не сделать, штраф в размере 2000–5000 или 5000–7000 руб. грозит вам, а не жильцам (эти суммы актуальны в Москве и Санкт-Петербурге). Исключение – граждане страны, прописанные в том же регионе, что и арендованная ими квартира.

К счастью, регистрация сейчас происходит очень просто. Её можно оформить в ближайшем МФЦ, но приходить необходимо вместе с арендатором.

Естественно, вам также понадобятся паспорта и документ, подтверждающий право владения квартирой. Все заявления выдадут сами сотрудники МФЦ. Также регистрацию можно оформить в местном управлении по делам миграции МВД.

Снимается регистрация так же быстро и по вашему заявлению.

И не переживайте: регистрация не даёт квартиросъёмщику никаких прав на вашу собственность!

Единственное её преимущество – это возможность временно официально проживать в квартире.

Страшный сон любого владельца квартиры.

И тут проявляется ещё одно преимущество договора аренды или найма до 1 года. Также через суд можно расторгнуть договор, если арендаторы не платят за проживание. Но если договор зарегистрирован в Росреестре, просрочкой, которая учитывается судом, считается период свыше 6 месяцев.

По краткосрочному договору достаточно 2 месяцев.

Кстати, в договоре вы можете прописать для себя возможность расторгать этот договор во внесудебном порядке и указать, в каких случаях. Вполне вероятно, что в суде эти пункты признают недействительными. Но по факту, чаще всего их достаточно, чтобы найти компромисс, который устроит и вас, и жильцов.

Вы узнали, как сдать квартиру в аренду правильно.

Нюансы при сдаче квартиры в аренду остаются теми же, независимо от способа сдачи. Всё должно быть официально оформлено, жильцов лучше проверить, а риски – застраховать.

Теперь выбор за вами: найти жильцов самостоятельно, воспользоваться услугами риэлторов или , который берёт на себя всю рутину, от поиска жильцов до заключения договора, и совершенно бесплатно для владельцев квартиры.

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

David Pereiras/FotoliaДля индивидуальных предпринимателей государство разработало специальную упрощенную систему налогообложения (УСН). По ней размер налога на доходы составляет всего 6%, при том что физлица должны платить 13%.

Кроме того, при «упрощенке» частный предприниматель освобожден от НДФЛ, налога на имущество физических лиц и НДС.Перейти на «упрощенку» можно двумя способами. Первый – одновременно с регистрацией ИП. Но не забудьте уведомить об этом налоговые органы в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет.

Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, сообщите о своем желании перейти на УНС не позднее 31 декабря.

После этого следует платить налог каждый квартал до 25 числа следующего месяца и раз в год подавать налоговую декларацию (до 30 апреля года, следующего за отчетным).

Кроме того, необходимо вносить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и медицинский фонды. Отказаться от «упрощенки» можно, подав заявление в налоговую не позднее 15 января года, в котором переходите на новую схему.Второй способ налогообложения для индивидуальных предпринимателей еще проще – это покупка патента.

Если вы не хотите возиться с бухгалтерскими документами и ежеквартальными платежами, то этот вариант точно для вас.

Патент оплачивается двумя частями: треть стоимости не позднее 25 дней после того, как вы начнете сдавать квартиру внаем, остальная сумма — не позднее чем за 25 дней до истечения срока.

Цена патента зависит от региона. Например, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год.Обладатель патента также освобожден от НДС, НДФЛ и налога на имущество. Налоговую декларацию подавать не надо. Обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования производятся по установленным тарифам (26%, 2,9% и 5,1% соответственно).Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат.
Обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования производятся по установленным тарифам (26%, 2,9% и 5,1% соответственно).Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат. Необходимо подать заявление в налоговую инспекцию по месту жительства, затем оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей).

Уже через пять дней вы будете зарегистрированы как ИП.После этого нужно встать на налоговый учет. Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет потребуются при заключении договора аренды вместе с паспортом и документом о праве собственности. Пока существует ИП, вы обязаны уплачивать страховые взносы и предоставлять отчетность по ним.

Кроме того, вам придется вести учет доходов и расходов.Не пропустите:

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было.

Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором.

А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.Выбирайте налоговый режимСамая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость.

Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб.

в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей.

Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.Как начисляется налог и как стать самозанятымГлавный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется.

Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

  1. Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
  2. Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
  3. Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта. Правда и мифы о деньгах в InstagramПодписатьсяТеги: Мобильные приложения Общество Недвижимость Налоги ФНС Самозанятые КомментироватьПредыдущая статья:

    Из первых рук: итоги 26 апреля 2021 года26 апреля 2021Следующая статья:

    «Ответили в директ». Как покупать брендовые вещи через Instagram, «ВКонтакте» и Telegram?27 апреля 2021Статьи и новости по теме:

    Не купи квартиру – купи район. Полезные лайфхаки перед покупкой жилья06 мая 2021

    Избежать штрафа от ФНС. Кому надо срочно сдать отчёт в налоговую?12 апреля 2021

    В списках значится: налоговая раскрыла, что ей известно о чеках россиян25 марта 2021 Наверх Выберу

ИП для сдачи квартиры в аренду

Вычитать разрешается до 100%.

Например, вы получили доход от аренды 300 тысяч рублей.

Должны заплатить налог 18 тысяч рублей и страховых взносов 36 238 р. Вычитаете сумму страховых взносов 36 238 р.

из 18 000 р. налога и получатся, что налог вы не платите, а только уплачиваете взносы, которые пойдут на вашу будущую пенсию и страховую медицину.

Но есть нюанс. Для того, чтобы оформить вычет вы должны платить взносы ежеквартально.Ещё один вариант — приобрести патент.

Для этого оформляется ИП и подаётся заявка на патент. Срок его действия от месяца до года, но в пределах одного календарного года. Стоимость патента зависит от срока, региона и сдаваемой квартиры, её площади, местоположения.

При оформлении патента менее чем на полгода, его стоимость вносится сразу, авансом, если патент оформлен на больший срок, его можно оплатить частями.Зафиксируйте ваши договоренности с арендатором, заключив договор аренды. Установленной формы документа не существует, вы можете составить любое соглашение, внести в него самую разную информацию, лишь бы она устроила обе стороны. Договор, заключенный на срок менее года не нужно заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре, достаточно его просто подписать.

Обычно в договор вносится:

  1. реквизиты арендодателя и арендатора
  2. адрес, по которому расположена недвижимость
  3. сумма арендной платы, условия оплаты, порядок расчетов, варианты увеличения стоимости
  4. условия аренды, ограничения, права и обязанности сторон
  5. характеристики квартиры (площадь, число комнат, этаж, техника и т.п.)

Срок аренды указывается в договоре. Можно в дополнении предусмотреть условия автоматической пролонгации, если стороны с этим согласны.Внимание! Если вы включите в арендную плату стоимость коммунальных услуг, с них также придётся платить налог, поскольку данная сумма будет считаться вашим доходом.

Поэтому рекомендуется при указании арендной платы исключать коммуналку. Её арендатор должен платить отдельно, согласно суммам, начисленным поставщикамиЗачастую физические лица не открывали .

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду.

Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе. Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес. Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения.

Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует. Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов.

Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования. Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы.

В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом. По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане.

Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т.

д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются.

Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm. Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу.

В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group. Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Как правильно сдавать квартиру ИП?

Анастасия Мальцева, эксперт по бухучету и налогообложению компании Вопрос от читательницы Клерк.Ру Светланы (г. Санкт-Петербург) ИП на УСН Сдает а аренду квартиру. Виды деятельности только сдача а аренду собственного жилья.

Квартирой владеет 7 лет. Какой налог нужно уплатить при продаже квартиры?

Нужно ли внести в реестр еще один вид деятельности, продажа собственного жилья?

Для ИП, применяющего УСН, доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, является доходом от предпринимательской деятельности. Указанный доход учитывается в составе налоговой базы по УСН и облагается по ставке 6% независимо от того, что соответствующий код ОКВЭД при регистрации ИП (или позже) не заявлен.

Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст.

249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.

Однако имущество индивидуального предпринимателя (далее — ИП) и физического лица юридически не разграничено.

В этой связи позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г.

Москве от 16.02.2009 N В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п.

24 ст. 217 НК РФ. Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.

Судебная практика показывает, что вынося свои решения, суды не связывают квалификацию полученных ИП доходов для целей налогообложения с заявленным видом предпринимательской деятельности, а также с тем, что сделка носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение дохода.

Кроме того, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в которой поименованы доходы, освобождаемые от НДФЛ, указано, что в налоговую базу не включаются доходы, получаемые физическими лицами при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в абзаце втором указанного пункта говорится о том, что это положение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности. То есть к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п.

17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673).

Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.Получить персональную консультацию Анастасии Мальцевой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить . Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

«» : Теги:

  • , эксперт по бухучету и налогообложению компании
  • Добавить свое предложение

Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника

Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно.

Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки). У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы.

Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.

Но всё можно сделать и самому.

Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя. А ответственность за их проживание агент нести уже не будет. Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали .

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать.

В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон. Как снимать квартиру на телефон:

  • Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
  • Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
  • Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
  • Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
  • Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.

Сколько делать снимков 75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий.

41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8. Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.

В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда. В хорошем описании должно быть:

  • описание квартиры и её состояния;
  • какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
  • описание района и его инфраструктуры;
  • доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
  • денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
  • описание идеальных жильцов.

В описании не должно быть:

  • пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
  • вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
  • уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения и гражданства людей);
  • капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.

Подробнее о том, как сделать хорошее объявление, мы писали .

Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления. Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер.

После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет. Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов.

Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты. Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности.

При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает.

В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения. В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется.

Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя). Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить.

Договор найма при этом будет продолжать действовать. Подробнее о правах собственников и арендаторов мы писали .

ИП для сдачи в аренду квартиры: порядок оформления и регистрации

Ничего трудного или непонятного в этом нет. Правда, придется как-то подтверждать своими доходами.

Например, путем выдачи расписок о получении наличных или посредством зачисления денежных средств на расчетный счет предпринимателя. Огромную роль играют ОКВЭД для ИП. Сдача квартир в аренду имеет отдельный уникальный классификатор.

Его придется указать при оформлении в качестве предпринимателя.Основным кодом необходимо выбрать 70.20. В качестве дополнительного ОКВЭД придется указать 70.20.01. Более подробные данные гражданину могут сообщить в ФНС при регистрации предпринимательства.

Как сдавать квартиру как ИП? Справиться с подобной задачей намного проще, чем кажется.

Легализация доходов от сдачи жилья — это гарант безопасности каждого собственника жилья. Правда, можно не «открываться», если прибыль получается не на регулярной основе, а в качестве разовой «акции».Куда подать заявление о регистрации в качестве предпринимателя? Можно направить ходатайство в:

    МФЦ. ФНС РФ.

При этом допускается как личное обращение в уполномоченный орган, так и действия посредством почтовых услуг или доверенных лиц.

Дистанционно открыть ИП тоже представляется возможным. Для этого предлагается воспользоваться следующими ресурсами:

    официальный сайт ФНС РФ; портал ЕСИА «Госуслуги».

При этом во втором случае у пользователя должен быть зарегистрированный и активированный аккаунт. В противном случае дистанционное обслуживание окажется недоступным.

Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду требует небольшой подготовки. Предположим, что у пользователя уже есть активированный профиль на «Госуслугах». Тогда встать на учет в качестве предпринимателя проще, чем кажется.

Всего несколько минут — и дело сделано.Инструкция по созданию ИП для сдачи квартиры в аренду в РФ через ЕСИА выглядит следующим образом: Открыть «Госуслуги» и войти в свою учетную запись. Выбрать раздел «Электронные услуги».

Отыскать услугу под названием «Регистрация ИП». Осуществить заполнение электронной анкеты.

Не ссорьтесь с квартирантами

Менее половины арендодателей, по оценкам риелторов, сейчас официально заявляют о своих доходах и платят налоги.

Как и зачем легализовать свою деятельность тем, кто сдает квартиру, разбиралась «РГ». Есть несколько вариантов для арендодателя, как узаконить свои доходы: подать в налоговую инспекцию декларацию, стать самозанятым или индивидуальным предпринимателем либо оформить патент.

Подавать декларацию целесообразно, если доход от аренды разовый, считает эксперт проектов «Жилфин» и «Финшок» Минфина Ольга Дайнеко. Государству придется отдать 13% доходов.

Зато владелец жилья получит право на налоговые вычеты (например, за обучение), за их счет иногда можно вернуть всю сумму налога, отмечает эксперт Национального центра финансовой грамотности Светлана Ефимкина.Становиться предпринимателем имеет смысл тем, кто сдает в аренду много помещений или очень дорогое жилье.

Ставка налога для ИП будет 6% или 15% (в зависимости от выбранной системы уплаты налогов), дополнительно вносится 1% с дохода свыше 300 000 рублей. Кроме того, предприниматели обязаны делать взносы на пенсионное и медицинское страхование (около 40 тысяч рублей в год), сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности.

Наилучший вариант для большинства арендодателей — стать самозанятым.

Если квартиру сдают физлицу, налог будет в 4% от дохода, если ИП или юрлицу — 6%. Все оформляется через мобильное приложение, дополнительных взносов не требуется. При этом максимальный доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год.

«Если арендная плата менее 90 тысяч рублей в месяц, стать самозанятым — оптимальный вариант, — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «

Азбука жилья» Роман Бабичев. — Оформляться как предприниматель или покупать патент в таких случаях невыгодно».Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы.

Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года.

Так что конфликт должен быть весьма затяжным.Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятымКроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу.

Иначе эти доводы можно оспорить в суде.