Главная - Статьи - Квартира продается в рассрочку через жилищный кооператив что это

Квартира продается в рассрочку через жилищный кооператив что это


Покупка квартиры в новостройке через ЖНК: возможности и опасности


«Многие граждане, которые не имеют большой зарплаты или у них испорченная кредитная история, не могут обратиться в банк за получением ипотеки — и поэтому ЖНК для них действительно хороший шанс для приобретения собственного жилья», — отмечает Виолетта Басина. Если рассмотреть эту схему с точки зрения гарантий на строящемся рынке, то ЖНК работает по ФЗ№215.

Это некоммерческая форма организации, целью которой является именно обеспечение граждан жильем.

ЖНК может потратить свои средства либо на покупку готового жилья, либо на строительство нового. Если это строительство, то те денежные средства, которые перечисляют физические лица либо государственные структуры, ЖНК может потратить всего в размере 20%.

Остальные средства находятся на спецсчете до тех пор, пока жилье не будет введено в эксплуатацию. За целевым расходованием денежных средств следит ЦБ РФ. Это гарантия для граждан, что их средства будут направлены на жилье, и что они не будут потрачены до тех пор, пока жилье не будет построено. Поэтому, фактически, здесь риски отсутствуют.

Поэтому, фактически, здесь риски отсутствуют. В любой момент гражданин может выйти из ЖНК и получить свою действительную стоимость пая. Как правило, действительная стоимость пая в течение года увеличивается: денежные средства находятся на спецсчете под проценты— 7-8% по депозитам сегодня в среднем на рынке.

Соответственно, сумма, которая находится там, увеличивается на 7-8%. А если жилье покупается и денежные средства переводятся в квадратные метры, стоимость пая также увеличивается в зависимости от удорожания жилья.

Так как за деятельностью ЖНК ведется контроль со стороны ЦБ, у вкладчиков риски практически отсутствуют. Если смотреть с точки зрения банкротства — его могут обанкротить только сами члены ЖНК, приняв такое решение на общем собрании. Например, если ЖНК выполнило задачу по строительству домов, и больше ЖНК не нужен.

Также может быть выдвинута инициатива со стороны ЦБ, в том случае, если ЖНК за последний квартал предоставил отчет, который не соответствует требованиям нормативно-финансовой устойчивости — по контролю целевого расходования денежных средств.

Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат

Он просто пишет заявление и полностью возвращает свои паевые средства. Если же у пайщика случился форс-мажор: потерял работу, тяжело заболел, то в этом случае ему могут быть предоставлены „каникулы“, когда он может временно не платить взносы.

Но здесь есть ограничения: не больше 3 раз и не дольше 3 месяцев в течение года». Консультант жилищного кооператива «Бест Вей» Илья Кудряшов Адрес офиса в Красноярске: Тел.: (391) 2-783-583 Для получения ипотеки придется собрать внушительную стопу документов, включая и обязательное подтверждение доходов. Рассматривать их банк будет от 3 дней до 2 недель.

По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом услуга рассмотрения документов может быть платная. В случае с ЖК ваша кредитная история, ваши официальные доходы, гражданство не имеют никакого значения, потому что взаимоотношения пайщиков и ЖК определены Жилищным Кодексом РФ, и объект находится в собственности ЖК, но в обременении со стороны пайщика.

Характеристики Ипотека Кооператив Ставка годовых % от 10 до 15 % 0 % Переплата от 80 до 300 % от 3 до 30 % Первоначальный взнос от 20 % от 10 000 руб. Срок до 30 лет до 10 лет Пакет документов полный пакет документов только паспорт Кредитная история хорошая кредитная история не имеет значения Наличие гражданства РФ обязательно не обязательно Возраст от 21 года до 60 лет от 16 лет Платежи аннуитетные (сначала проценты, потом долг) дифференцированные (долг равными частями) Возврат средств при полном погашении займа возможен на любом этапе Жилищный кооператив «Бест вей», ОГРН 1147847190039, ИНН/КПП 7814613150/781401001 руководитель регионального отдела продаж Жилищного кооператива «Бест Вей» На правах рекламы Ссылки по теме: Facebook 11 Twitter 1 ВКонтакте 23 Одноклассники 20 WhatsApp 28 Viber 3 Поделиться 86 77

ЖСК или кооперативный дом: что это значит и чем грозит для покупателя квартиры

Станислав Иванов 22 февраля 2021 Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им.

Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией.

Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже . Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую.

Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами.

Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству. Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами.

В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК. Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет?

Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи.

Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую. Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом.

Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме. Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало.

Наиболее очевидные:

  1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
  2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
  3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
  4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
  5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

  1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
  2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
  3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
  4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного.

Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники.

Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни. Однако ЖСК в — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть.

Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

Как получить квартиру?

Жилищный вопрос относится к самым актуальным проблемам, волнующим современного человека. Удобное месторасположение и развитая транспортная инфраструктура, большое количество высших учебных заведений и организаций, готовых предоставить рабочие места молодым специалистам.

Собственная квартира в таком городе, безусловно, открывает новые перспективы.

Если вы не готовы связывать себя кредитными обязательствами на много лет вперед, стоит рассмотреть такой вариант приобретения квартиры как рассрочка. Отличие от кредитования, прежде всего, отсутствие необходимости платить проценты, именно по этой причине такая форма приобретения становится все более популярной и востребованной. Жилищный накопительный кооператив «Жилищные Возможности» предлагает помощь в приобретении квартиры от застройщика в Казани всем желающим.

Сотрудничество с надежной и проверенной временем компанией «Унистрой» позволяет членам кооператива выбирать квартиры удобной для них планировки в разных жилых комплексах. Как вступить и получить квартиру?

Для вступления в кооператив достаточно иметь паспорт гражданина РФ, желание проживать в Казани и понимание, какой должна быть ваша будущая квартира. Рассрочка от ЖНК «Жилищные Возможности», по которой квартира в новостройке от застройщика перейдет в вашу личную собственность после внесения всех паевых взносов в ЖНК, предоставляет собой достаточно удобную форму приобретения квартиры. Рассрочка не предусматривает предоставление участником кооператива документов, подтверждающих его доход, наличие поручителей и позволяет избежать утомительного сбора документов.

Выполните минимальные требования ЖНК, и квартира перейдет в вашу собственность. Квартира в рассрочку – это не только приобретение собственного жилья, но и выгодное вложение финансовых средств. Если вы не планируете жить в ней сами, можно сдать ее в аренду, а оставшаяся сумма будет гаситься за счет арендных платежей квартиросъемщиков.

Для того чтобы выбранная квартира стала вашей, необходимо выбрать свободную жилую площадь в офисе застройщика, оплатить не менее 50% от полной стоимости квартиры, оставшуюся же часть платежа кооператив выполнит за вас. Оформив все необходимые документы, вы получите возможность платить оставшуюся половину стоимости на протяжении срока до 5 лет. Квартира перейдет в вашу собственность сразу после погашения доли, оплаченной за вас ЖНК.

Фото инфраструктуры жилых комплексов

Стоит ли вступать в жилищный накопительный кооператив: мнение адвоката

Организация жилищного накопительного кооператива – один из способов привлечь деньги граждан на строительство или покупку жилья.

Однако прежде, чем вступать в дружные ряды членов ЖНК, стоит поинтересоваться, а так ли прекрасен этот институт продажи жилья как его «малюют».Тактика формированияВступление граждан в жилищный накопительный кооператив и функционирование ЖНК регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.ЖНК, как и любая организация, должен быть зарегистрирован налоговой службой в Едином государственном реестре юридических лиц (далее ЕГРЮЛ).

Только с момента регистрации кооператив считается созданным. Документы на регистрацию кооператива подает председатель правления или иное уполномоченное собранием кооператива лицо.Список документов не велик: заявление о регистрации, решение о создании ЖНК, устав и квитанция об оплате пошлины.Для создания кооператива предусмотрено минимальное количество его участников – 50 человек (максимальное число членов – 50 тысяч) и соответствующее их решение о создании ЖНК.Структура и управлениеЖНК имеет свою собственную структуру правления, чьими органами являются общее собрание, правление, ревизионная комиссия и исполнительные органы (например, директор).Общее собрание является высшим органом ЖНК и правомочно решать абсолютно все вопросы кооператива.Решения на общих собраниях считаются принятыми, если за них проголосовало более половины участвующих в собрании. В исключительных случаях, в частности, при утверждении устава кооператива или принятии решения о ликвидации кооператива, легитимность решений будет основана уже при голосовании «за» двух третей участников общего собрания, составляющих более половины членов кооператива.В порядке необщей очередиСуществование ЖНК поддерживается вступительными, членскими и дополнительными взносами.

Аккумулирование средств членов ЖНК для приобретения или строительства жилья осуществляется за счет паевых взносов и заемных (кредитных) средств.

Кредитные средства поступают на расчетный счет кооператива, и отдельные его члены не вправе распоряжаться полученным займом: деньги расходуются на основании решения общего собрания и в целях, установленных им.Право на получение квартиры у члена ЖНК возникает с момента внесения части паевого взноса, определенной в уставе кооператива, в порядке очередности, установленной уставом или решением общего собрания, и с учетом размеров и сроков внесенного пая.Передача квартиры члену ЖНК осуществляется после оформления ее в собственность кооператива по решению органа правления кооператива.До полной выплаты пая член ЖНК может только пользоваться помещением, а после полной выплаты помещение оформляется в его собственность на основании справки о выплате пая.В чем подвох Существует несколько поводов хорошенько подумать, прежде чем вступать в члены ЖНК.Во-первых, у договоров, которые оформляются через ЖНК, отсутствует государственная регистрация, что нередко приводит к случаям двойных продаж, когда владельцами одной и той же жилплощади могут стать несколько человек.Во-вторых, жилищный накопительный кооператив – это единственная форма организации, которая по закону (статья 110 Жилищного кодекса РФ) вправе требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам. При этом такие дополнительные взносы могут в разы превышать сумму первоначального взноса. Кроме того, при вступлении в ЖНК новые члены обязаны оплатить вступительные, членские, целевые, дополнительные и иные взносы, которые в большинстве своем не возвращаются в случае выхода человека из кооператива.

Возврату подлежат лишь целевые взносы на строительство или покупку недвижимости.

Впрочем, и в этом случае бывший член кооператива столкнется с целым рядом трудностей. Во-первых, в уставе ЖНК могут быть прописаны сроки, по истечении которых и производится возврат целевых взносов.

А во-вторых и в-главных, сам возврат возможен только при условии наличия на счетах ЖНК свободных денег.

И, наконец, еще один подвох: поскольку ЖНК является некоммерческой структурой (а по факту — простым собранием граждан), то и сфера его ответственности минимальна.

Финансовые обязательства ЖНК ограничиваются суммой внесенных самими пайщиками средств.

Кроме того, в договорах кооперативов редко прописываются четкие сроки предоставления жилья пайщикам, поэтому последние не застрахованы и не защищены законом от просрочек и связанных с этим убытков. Получается, у члена ЖНК нет никаких гарантий того, что он получит свое жилье вовремя, не переплатив за него вдвое.

В случае же возможных убытков и неустоек предъявлять претензии будет некому.Олег Сухов, адвокат, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости»

Законная форма обмана.

Покупка квартиры через ЖСК разрешена, но рискованна

Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены.

Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя. Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов.

При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством.

Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому. В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра.
Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра.

Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».

В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.

Что такое жилищный кооператив?

Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения. Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст.

7 ФЗ-215):

  1. получать полные сведения о деятельности кооператива;
  2. возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
  3. пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
  4. требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
  5. на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
  6. распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
  7. с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
  8. принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
  9. участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
  10. после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
  11. защищать свои права и интересы в судебном порядке.

Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:

  1. вовремя перечислять паевые и членские взносы;
  2. участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
  3. не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
  4. соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
  5. нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.

Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты.

По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры.

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

Рассрочка — один из инструментов приобретения жилья в новостройке. На вторичном рынке она встречается довольно редко, поскольку собственники недвижимости неохотно соглашаются на такой вариант оплаты.

Основные условия рассрочки: большой первоначальный взнос и срок выплат до 2 лет (это максимум; обычно 6–18 мес.). Взнос, как правило, составляет 50%.

Однако, если рассматривать предложения в общем, диапазон равен 10–70%.

Все зависит от конкретного проекта и степени его готовности: чем она ниже, тем меньше и первоначальный взнос.«Остаток клиент вносит равными долями в течение установленного периода времени или по графику, согласованному с застройщиком.

Помимо этого, возможен следующий вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежей, а периодичность и размер оплаты покупатель определяет самостоятельно», — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Unique Property Сергей Кузьмичев.Обычно сроки рассрочки регулируются временным периодом ожидания до ввода объекта в эксплуатацию. Однако у ряда застройщиков существует альтернативная практика, при которой период рассрочки не ограничивается сроком сдачи ЖК.«В таких случаях покупатели продолжают платить еще 3, 6 или 8 месяцев.

При этом возможность пользования объектом (получение ключей, подписание акта приема-передачи) появляется у них только после полной выплаты», — комментирует руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка.

Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора.

Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику.

Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.Рассрочка бывает двух видов: беспроцентная и процентная. Чем они отличаются друг от друга, рассказал Сергей Кузьмичев.Беспроцентная обычно предоставляется на срок от 1 до 12 мес.

или до завершения строительства объекта. В этом случае на остаток задолженности процент не начисляется. Сумму разбивают на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.Обычно такие программы приобретения жилья предполагают значительную сумму первого взноса: он может составлять 30 или 50% от полной стоимости квартиры.Процентная рассрочка предполагает начисление процентов на остаток.

После внесения первоначального взноса клиент может рассчитываться с застройщиком в течение 1–2 лет. В некоторых компаниях этот период может длиться дольше.«Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2%. В связи с этим возникает переплата определенной суммы сверх стоимости приобретаемого жилья.

Выбирая процентную рассрочку, покупатель должен понимать: чем длиннее ее период, тем выше будет процент», — заключает Кузьмичев.Если сравнивать рассрочку и ипотеку, вторая (особенно с введением под 6,5%) значительно превышает первую по популярности: 60% против 10–15%, приводят цифры эксперты. Одна из причин, почему люди оформляют покупку в рассрочку, — у них нет возможности оплатить стоимость ДДУ сразу и в полном объеме, но также они не хотят откладывать приобретение жилья по понятным причинам: стоимость может существенно вырасти, интересующий лот могут купить и т.

д. Так что рассрочка помогает забронировать квартиру по ее текущей цене.Другими распространенными мотивами для использования механизма рассрочки, по опыту коммерческого директора «Сити-XXI век» Юрия Просвирова, являются следующие:

  • клиент хранит сбережения на депозите. В случае его досрочного закрытия проценты будут потеряны (правда, с введением налога на доходы от депозитов эта причина уже не так актуальна);
  • человек продает вторичное жилье, но сделка растянута по времени;
  • у покупателя есть собственный бизнес, поступления от которого носят периодический характер. Чаще всего график и сумма платежей по рассрочке «привязаны» к графику поступлений денежных средств от бизнеса клиента;
  • клиент не имеет возможности (плохая кредитная история, нет подтвержденного дохода) или не желает брать ипотечный кредит в банке. Однако его доходы позволяют приобрести квартиру в рассрочку и осуществлять платежи по графику.

Также, по мнению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, рассрочка подходит инвесторам, планирующим покупку квартиры на этапе котлована или старте продаж с целью продажи по договору переуступки.

В этом случае остаток задолженности вносит уже следующий покупатель, приобретающий жилье у данного инвестора.«Рассрочка может быть интересна и потенциальным покупателям с ипотекой: вся сумма, выплаченная застройщику, будет считаться первоначальным взносом. А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами.

А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами.

Тогда он экономит на процентах в период строительства дома, что обычно составляет 2 года при приобретении квартиры на этапе котлована», — добавляет Александр Коваленко.Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс.

рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.Помимо жилой недвижимости, в рассрочку можно приобрести и небольшие лоты: кладовые и коммерческие помещения, парковочные места в подземном паркинге.

По большому счету здесь действуют условия «классического» предложения: остаются те же требования по первоначальному взносу и срокам. С той лишь оговоркой, что датой окончания платежей будет считаться дата планового завершения строительства корпуса, в котором находится предмет сделки, а не всего ЖК.

А вот аудитория, которой может быть интересна данная рассрочка, несколько расширяется.«Парковку средней стоимостью от 800 тыс.

до 1 млн руб. в рассрочку приобретают как клиенты с ипотекой, так и те, кто покупает квартиру посредством 100% оплаты.

Коммерческую недвижимость выбирают бизнесмены и самозанятые», — комментирует финансовый директор строительной компании «Неометрия» Александр Спасов.Нельзя сказать, что рассрочка — мощный катализатор процессов на рынке. Это скорее дополнительная опция, которая, во-первых, демонстрирует аудитории определенную лояльность застройщика, во-вторых, является оптимальным предложением для определенной категории покупателей.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Сомнительное удовольствие — покупка недвижимости по договору ЖСК

Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК.

При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками.

И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками.

Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным.

Жилищно-строительный кооператив является добровольным

Риэлтерские технологии: Приобретение жилья в рассрочку через кооперативы

Речь пойдет об одной из разновидностей накопительной схемы приобретения жилья — через жилищно-строительные кооперативы. Хотим напомнить, что существует комплексная всероссийская жилищная программа `Строим Вместе Сильную Россию`.

Кроме того, создан Всероссийский координационный совет по взаимодействию ипотечной и накопительной схем приобретения и строительства жилья (ВКСИНС). Если сравнивать ипотечную и накопительную схемы приобретения жилья, то, без всякого сомнения, у ипотечной схемы имеются неоспоримые преимущества.

Здесь, во-первых, требуются и собственные сбережения (до 30% стоимости жилья), в то время как в накопительной схеме величина накоплений достигает 50%. Во-вторых, в ипотечной схеме человек приобретает жилье непосредственно в собственность, в то время как в накопительной — первоначально в собственность жилищно-строительного сообщества. Но для серьезного развития системы ипотечного кредитования именно как системы нужны серьезные `длинные` деньги, которые могут быть только в богатой, экономически здоровой стране.

Отсюда вопрос: где и как взять деньги для ипотеки? Если ориентироваться только на традиционно культивируемые в России возможности банковских схем привлечения частных инвестиций, то получается как минимум смена 2-3 поколений людей. В течение жизни этих поколений обществу должна быть предложена безупречная по честности и добросовестности работа с деньгами массового инвестора.

Честность и добросовестность должны стать неотъемлемыми национальными качествами российских банкиров и предпринимателей. Чего, как вы сами понимаете, ожидать в ближайшее время в условиях спекулятивной экономики не приходится.

Этого нет и в перспективе — у нас даже в высшей школе нет обязательного для начального образования в промышленно развитых странах курса инвестиционной культуры. Но вместе с тем на руках у населения находится до двух бюджетов России. Это большие деньги. Проблема лишь в том, что отдельно взятая российская семья в абсолютном большинстве случаев не имеет капитала, дающего ей шанс в одиночку приобрести или построить нужное жилье.

Экономисты называют эту ситуацию `распылением` капитала.

Поэтому уместен другой вопрос: а готово ли население инвестировать имеющиеся у него на руках деньги во что-то иное, кроме жилья? Нет! Подавляющая масса населения (80-90%) делать этого не будет. Для того чтобы массовые финансовые инвестиции приобрели долгосрочный характер и, соответственно, стали основой для появления у банков `длинных` денег для запуска ипотечного кредитования, необходимо эффективно развивать и использовать накопительный способ приобретения и строительства жилья.

То, что данный путь — к ипотеке через накопление — надежен и реален, доказала практика Австрии, Германии и особенно Словакии и Хорватии, где он пройден практически за пять лет. Так, например, в Словакии сегодня из 5 млн. населения 2 млн. являются вкладчиками накопительных организаций, созданных по немецким и австрийским рецептам.

Массовая выдача ипотечных кредитов невозможна, ибо за них сегодня некому платить: нуждающиеся слишком бедны, а у общества и государства нет на это денег.

Жилищно-строительные кооперативы — один из выходов.

Опыт ЖСК, входящих в Гильдию жилищных кооперативов `Жилье в рассрочку`, свидетельствует об универсальности, надежности и доступности приобретения и строительства жилья через кооперативы. Организационно-правовая форма жилищных и жилищно-строительных кооперативов не вызывает каких-либо негативных чувств у большинства людей и обладает рядом положительных качеств: возрождает доверие у населения к долгосрочным финансовым вложениям, способна бесконфликтно уживаться с другими способами приобретения и строительства жилья.

Кстати, одним из первых, кто оценил достоинства ЖСК, стало московское правительство. Так, еще в начале 2002 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда привлек специалистов Гильдии к работе над московской программой `Молодой семье — доступное жилье`.

В результате в качестве внебюджетной части программы предусмотрена накопительная схема с участием жилищно-строительных кооперативов.

В настоящее время гильдия согласовывает Стандарты деятельности кооперативов с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города. — Надежность изначально заложена в самой организационно-правовой форме потребительского кооператива. Юридически ЖСК — это некоммерческая организация (потребительский кооператив), основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и юридическими лицами, объединившими свои имущественные паевые взносы для приобретения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, а также для последующих эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью.

Правовая база деятельности ЖСК — статья 116 Гражданского кодекса РФ. В отличие от кооперативов советского периода ЖСК нового типа является долговременным сообществом.

В экономическом плане в деятельности ЖСК можно выделить два блока работы: систему взаимной финансовой поддержки, функционирующую исключительно за счет имущественных паевых взносов членов ЖСК, и систему дополнительной финансовой поддержки, предполагающую привлечение кредитные средств банков, в том числе и под залог недвижимости — вот вам кстати, и ипотека, только без обременительного и нереального для большинства россиян андеррайтинга, поскольку гарантом платежеспособности являются внесенные в качестве паевого взноса в кооператив деньги или квартира.

В качестве дополнительной финансовой поддержки могут привлекаться государственные и муниципальные жилищные займы, займы из средств предприятий, безвозмездные жилищные субсидии. Всей полнотой власти в ЖСК обладают сами члены ЖСК, финансовая схема организована так: как только в паевом фонде набирается известная сумма денег, тут же приобретается жилье.

Люди это видят и могут проверить. Как пример деятельность первого и самого большого нашего московского кооператива ЖСК `Строим вместе`: проверка его финансовой деятельности в любой момент может быть сведена к трем цифрам — размеру паевого фонда (внесенного членами ЖСК), балансовой стоимости приобретенного жилья (потраченное в рамках уставной деятельности и подкрепленное свидетельствами о государственной регистрации права собственности ЖСК), остатком по счету/кассе (то, что еще не трансформировано в жилье, по причине либо незавершенности работы по подбору жилья, либо недостаточности средств для приобретения конкретного жилья).

Выдержки из комментария к интервью с Алексеем Швалевым председателя Комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева. .Думаю, противопоставлять накопительную и ипотечную схемы неверно, — сказал Иван Дмитриевич, — В большинстве стран, где успешно функционируют накопительные схемы, например, в Германии, они являются предварительным этапом перехода к ипотеке. Накопительные схемы существуют для тех, у кого нет кредитной истории и первоначального капитала, например, в 30% взноса для того, чтобы получить ипотечный кредит.

Человек пользуется накопительной системой в течение нескольких лет, собирая нужную сумму и доказывая, соответственно, что он в состоянии ежемесячно вносить, скажем, по 500 евро в качестве платы за пользование кредитом.

Яркий пример — Чехия, принявшая закон о строительных сберкассах в 1992 году,-сегодня там 2,2 млн.

вкладчиков — более половины чешских семей, а общий объем накоплений составил 11 млрд. евро. Сегодня приобретение жилья в рассрочку через жилищные кооперативы реальная помощь в решении жилищных проблем и улучшении жилищных условий.

Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.

При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности. Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру. Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы — вступительный и ежемесячные.

Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства.

Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить. Плакали ваши денежки Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами.

Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК. Кроме того, при покупке всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта.

При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая. Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе.

Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа).

Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья. В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться.

Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

Отличие ЖНК от ЖСК Основное отличие от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов.

ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование.

При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.