Главная - Статьи - Можно ли на ижс строить танхаусы

Можно ли на ижс строить танхаусы


Можно ли на ижс строить танхаусы

Нормы для строительства таунхауса


Это жилой комплекс, состоящий из двух многоэтажных домов, которые соединены одной общей стенкой. Такое строение предназначено для проживания двух семей. Твинхаус схож по устройству и назначению с дуплексом, в нем могут также проживать две семьи.

Однако отличаются такие строения тем, что первый вариант представлен двумя отдельными домами с разной архитектурой, имеющими общую стенку, что отображают проекты таунхауса на две семьи. Квадрохаус является многоэтажным комплексом, рассчитанным на проживание четырех семей.

Вилетта – своеобразное подобие таунхауса. Однако строение характеризуется более оригинальным архитектурным оформлением, предполагающим использование арок, мансард, террас и земельных участков. Британхаусы создаются строго в английском стиле.

Фасад таких зданий отделывается терракотовым кирпичом, придавая строению утонченности. Этот комплекс относится к сегменту элит-класса.

Таунхаус на 3 семьи соединен общими стенками, но для каждого дома есть отдельный вход Никаких проблем с хранением нет – в прихожей спроектирован большой шкаф, в который встроены стиральная машинка, отсек, в котором можно хранить бытовые приборы и место для одежды. В нем еще спрятана дверь в гаража.

В нем еще спрятана дверь в гаража.

В гостиной пространство, которое находится пол лестницей, тоже грамотно использовали для хранения.

В качестве отделочных материалов был использован керамогранит и ламинат для пола, а также декоративная штукатурка и краска для стен, в спальне поклеены обои. Также был использован весьма интересный прием – для оформления камина дизайнер использовала ту же плитку, что и для фартука кухни. В спальне и детской комнате подоконники играют роль столешниц.

Кроме того, как и хотели заказчики, ставку делали на жизнерадостные и яркие цвета – голубые, бирюзовые и желтые оттенки, которые способны создать атмосферу отпуска.

Системы хранения имеют нестандартные размеры и формы, поэтому их делали на заказ, а вот предметы декора и мебель было запланировано выбирать у популярных брендов.

Правовой ликбез в сфере недвижимости: учёт и регистрация таунхаусов

В последнее время в Управление Росреестра по Тверской области стали обращаться граждане, а также профессиональные участники рынка недвижимости с вопросами, связанными с постановкой на кадастровый учёт вновь построенных малоэтажных блокированных домов или так называемых таунхаусов.

Об особенностях кадастрового учёта и регистрации прав на такие объекты недвижимости рассказывает начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тверской области Артём Воробьёв. Управлением Росреестра по Тверской области осуществляется государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на малоэтажные блокированные дома, в том числе созданные в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Управлением Росреестра по Тверской области осуществляется государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на малоэтажные блокированные дома, в том числе созданные в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

. В соответствии с данным законом передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в Управление Росреестра по Тверской области заявление о государственном кадастровом учёте и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков.

При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учёт блоков в жилом доме блокированной застройки разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учёта.

При этом каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. Государственная регистрация права собственности на блок жилого дома (таунхауса), созданного в рамках Закона о долевом участии, а также земельный участок, расположенный под ним, будет осуществляться на основании договора о долевом участии в строительстве и акта, подтверждающего передачу построенного объекта участнику долевого строительства.

Что можно строить на землях ИЖС — жилые, хозяйственные и коммерческие постройки

Теплицы и парники можно ставить на расстоянии 1 м от соседнего домовладения.Перед бурением скважины владелец участка ИЖС должен провести геологические изыскания.

После этого выполняются расчеты, которые фиксируются в базе соответствующего ведомства.Владельцу земли придется получить в Роспотребнадзоре разрешение. Приступая к бурению скважины, собственник должен соблюдать следующие нормы:

  1. наличие плана застройки;
  2. до септика минимум 25 м;
  3. рядом нет проезжей части;
  4. жилая постройка должна располагаться на расстоянии от 5 м.
  5. зеленые насаждения расположены на расстоянии минимум 10 м;

Можно ли строить подсобные сооружения на участке ИЖС? Сарай можно возводить на легкоразборном или на капитальном фундаменте.

До соседнего участка должно быть не менее метра, если в постройке будет храниться инвентарь.В том случае, если в строении будет выращиваться птица, свиньи и прочие животные с/х назначения, то следует выдержать расстояние 4 м.Навесы Федеральное законодательство относит к категории временных построек. Его нельзя размещать ближе, чем на метр от соседнего участка.При проведении строительных работ собственник должен следить за тем, чтобы скат крыши навеса имел направление в сторону его приусадебной территории.Если стена жилого дома расположена на минимально допустимом расстоянии от соседнего участка, то к ней нельзя пристраивать веранду.В том случае, когда до соседнего домовладения достаточно свободного места, то собственник может пристроить или встроить в свой дом веранду, соблюдая установленные законом нормы и размеры.На приусадебных участках владельцы могут возводить беседки.

Если объект является временным, то от соседского забора нужно делать метровый отступ.Для капитальной постройки надо выбрать место, которое располагается на расстоянии 3 м от соседнего домовладения.Такие постройки должны возводиться на расстоянии от 1 м от соседнего участка.

Если рядом располагается источник питьевой воды, то туалет следует ставить на расстоянии

Можно ли построить таунхаус на участке ижс

Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток. В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект.

В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме.

То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона.

При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки.

Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов.

Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно

Что можно строить на землях ИЖС: дом, баня и другие постройки

СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи. Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

  1. качественный грунт;
  2. отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.
  3. использование естественного противоветрового заграждения;
  4. отсутствие затенения от деревьев;

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап. Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

  1. Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
  2. Расстояние до септика – свыше 25 м.
  3. Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.
  4. Наличие плана застройки участка.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.
Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

  1. 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.
  2. 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м.

от соседнего жилого дома. Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Разрешение на строительство таунхауса на землях ижс

А в нем среди прочего указать приоритетное право пользования той частью участка, что примыкает к конкретной секции, а также возможность или невозможность на этой территории возводить, скажем, беседки, разбивать цветники и прочее. Иными словами, дать ему практически те же права, что и собственнику индивидуального участка, за исключением права продавать землю. Но иногда участки при таунхаусах, построенных на землях МЖС, все же выделяют в отдельные при каждой секции.

Порой это делают, желая повысить статус проекта (все же земля, оформляемая в собственность, – это хороший козырь), а порой по настоятельному требованию местных властей.

Такое межевание влечет за собой дополнительные затраты (даже себестоимость проекта при этом увеличивается на 20–30 тыс.

руб. на каждую блок-секцию, не говоря уже о финальных ценах), зато покупатель вместе с ДДУ оформляет еще и договор купли-продажи на землю, а затем получает на нее право собственности. Что тоже хорошо, ведь таунхаусы в России вопреки дословному переводу этого слова (городской дом) воспринимаются именно как загородное жилье. Ну а какая же загородная жизнь в отрыве от земли?

СОВЕТЫ Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости.

По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса. Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования.

Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища. В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Кому подходят участки для ИЖС, как получить кредит, построить дом и сэкономить на налогах — выясняем вместе с экспертами Фото: pxhere.com Эксперт в этой статье

  • Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами.

Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

  • ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
  • ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
  • СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства. ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП). Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли.

На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород .

Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

  • в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
  • муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
  • банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.
  • земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
  • если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
  • стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
  • перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

Фото: pxhere.com У крупных банков и региональных кредитных организаций есть под строительство домов на участках ИЖС.

Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство.

Средний срок ипотечного кредита — 17 лет. Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

  • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
  • поручительство физического лица до оформления залога;
  • договор, если жилье возводит строительная компания;
  • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
  • уведомление или разрешение на строительство.

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

  • это отдельно стоящее здание;
  • не больше трех этажей и не выше 20 м;
  • рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

  • уведомление о начале работ;
  • документы о собственности на землю;
  • внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет. Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

  • уведомление о завершении строительства;
  • технический план дома, который делает кадастровый инженер;
  • соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Подробнее о согласовании строительства: Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% . При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС.

Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации . Фото: pxhere.com Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

  • чтобы участок был в собственности;
  • относился к категории земель населенных пунктов;
  • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
  • состоял на кадастровом учете и имел границы;
  • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка. Уточните категорию земли У садовых и огородных участков их две

  • земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
  • земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС.

Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Фото: pxhere.com Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы , . Как проверить:

  • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
  • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка Нормы разрешенной площади участков определены:

  • земельным и градостроительным законодательством;
  • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью . Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

Выбираем таунхаус, глядя «в землю»

При покупке таунхауса нужно в первую очередь смотреть, на какой земле он построен.

Согласно Земельному кодексу РФ, все участки имеют категории и виды разрешенного использования. Категории бывают разные, но для строительства жилых домов подходят фактически только две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

В свою очередь, каждая категория имеет различные виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), малоэтажного строительства и т.д.

Если нужен полностью легитимный таунхаус, тогда лучше всего выбирать тот, что построен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» или «для строительства сблокированных домов» (формулировки могут несколько отличаться).Важно понимать, что таунхаус, возведенный на такой земле, является многоквартирным домом, и покупатель приобретает именно квартиру, а не блок-секцию или часть здания. При этом земельный участок оформляется в общедолевую собственность всех соседей.Поскольку таунхаус в данном случае имеет статус многоквартирного дома, застройщик обязан продавать жилье по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и, в частности, иметь разрешение на строительство.

Иначе дом будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Если участок, на котором построен таунхаус, относится к землям населенных пунктов, но при этом его разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство», покупателю следует быть очень осторожным. Само слово «индивидуальный» в определении означает, что на таком участке разрешается строить только дома на одну семью.Есть застройщики, которые возводят таунхаусы на землях ИЖС, а потом продают секции в нем как доли в индивидуальном коттедже. Но этот путь абсолютно противозаконен.

Контролирующие органы тщательно отслеживают подобные нарушения. Дела передаются в суд, а там недалеко и до сноса.Впрочем, строить таунхаусы на участках ИЖС все-таки можно, говорят юристы, но при этом должен быть выполнен ряд важных условий.Прежде всего, под каждую из секций должен быть выделен отдельный участок. Но тут есть одна сложность. В Правилах землепользования и застройки, а также Генеральном плане каждого населенного пункта, как правило, прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку.

Например, 6 соток. Покупателю следует уточнить эту цифру. Именно столько и должно находиться под каждой секцией в таунхаусе. Если меньше – это нарушение закона.Каждая блок-секция в таунхаусе на землях ИЖС также должна являться отдельным объектом недвижимости.

В свидетельстве о праве собственности так и будет записано – не квартира, не доля в коттедже, а именно жилой дом, с отдельным выделенным участком.Поскольку такой дом является сблокированным с другими домами (по факту – секциями таунхауса), у них, по правилам, не должно быть общего подвала и/или общего чердака.

Коммунальные сети обязательно заводятся в каждую секцию отдельно, общие трубы недопустимы.

Нередко в продаже можно встретить таунхаусы, построенные на участках сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «под дачное строительство».Строго говоря, такие земельные наделы не предназначены для строительства ни таунхаусов, ни индивидуальных коттеджей для постоянного проживания – только дач. Но по факту львиная доля добротных коттеджей стоит именно на землях данного типа.

И никто их не трогает – пробелы в законодательстве не дают властям соответствующих рычагов.В этом смысле, считают эксперты, покупать таунхаус на «сельхозке» в принципе можно, но, опять же, значение имеют детали.

В частности, как и в случае с таунхаусами ИЖС, блок-секции, построенные на сельхозземле, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок.Есть у «сельскохозяйственных» таунхаусов один большой минус.

Поскольку юридически они являются дачами, оформить постоянную регистрацию по месту жительства в таком объекте получится только через суд – а эта процедура дорога и хлопотна.Одним словом, при покупке практически любого таунхауса не лишним будет взять себе в помощь юриста.

Самому можно и не заметить подвоха.

Таунхаусы и малоэтажные дома — где их можно строить, а где нельзя? Как не попасть под снос: изучайте законы о земле.

Знание – сила!

Если обратит, то ничего не стоит понять, что «беседка» с водопроводом и газовым отоплением – это никакая не беседка. А дом, в котором проживает 20 посторонних друг другу семей, никак не влезает в категорию ИЖС, т.е.

индивидуального жилищного строительства. Что дальше? Ответ на вопрос «Что будет, если нечто построено в «неправильном» месте?», к сожалению, известен.

В Гражданском кодексе РФ есть ст.

222, которая называется «Самовольная постройка». Она подлежит сносу (причем самим осуществившим ее строительство лицом либо за его счет). И лишь суд в некоторых случаях может признать право собственности на самовольную постройку.

«Уже пошел процесс судебных разбирательств и последующего сноса многоквартирных домов на землях ИЖС. Но это самые «отъявленные» случаи, зачастую мошеннические.

На самом деле, такая же участь может коснуться и поселков таунхаусов, построенных на землях ИЖС.

Так как таунхаусы, согласно действующему законодательству, тоже многоквартирные дома, так «многоквартирность» определяется количеством секций две и более», — замечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок).

«Такая постройка может просуществовать довольно долго, пока не будет обнаружена: здесь не будет применяться правило о том, что за давностью лет или владения она будет сохранена (хотя в других случаях «приобретательная данность»

может стать основанием для признания за собственником права собственности)», — комментирует ситуацию Алексей Сенчук («ИНКОМ-недвижимость»). Первый вопрос, который рассмотрит суд, – на основании чего постройка возведена?

Даже если участок земли находится в собственности, но земля предназначена для садоводства – , скорее всего, будет признан незаконно возведенным и подлежащим сносу.

С другой стороны, если застройщик не нарушил ничьи права – суд может вынести решение признать право за собственником. «Громкие дела про снос – это как раз те случаи, когда среди малоэтажной застройки возводились многоэтажки на 40 квартир, на земле для этого не предназначенной, — продолжает Алексей Сенчук.

Объект ИЖС и жилой дом блокированной застройки – две большие разницы

Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый».

Частью 7 статьи 41 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Однако в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) выделен, в том числе, такой вид объектов капитального строительства как жилые дома блокированной застройки. Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти.

При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Кроме того, пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.

По причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты. В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией. Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы.

Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения. В настоящее время раздел жилого дома возможен только в случае образования блоков жилого дома блокированной застройки. По решению суда государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект недвижимости, образовавшийся в результате раздела, осуществляется в общем порядке.

Юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде

Строительство любых объектов капитального строительства, исходя из п.

2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство. Такое разрешение не нужно в отношении строительства объектов, указанных в п.

17 указанной статьи. Однако ваш таунхаус не относится к объектам, которые можно строить без разрешения на строительство.

Кроме наличия разрешения на строительство, необходимо учитывать и назначение земельного участка, на котором строительство осуществляется.

Каждый земельный участок, согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ, имеет свое целевое назначение. Строить жилье можно только на землях с целевым назначением «земли поселений». Внутри каждой категории целевого назначения земельные участки подразделяются еще и по виду разрешенного использования.

Одним из таких видов и являются земельные участки для ИЖС, на которых можно строить только объекты ИЖС — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (подп.

1 п. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ). В подп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ содержится понятие жилых домов блокированной застройки. В законе они определяются как жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

То есть, ваш строящийся таунхаус является жилым домом блокированной застройки. Такие дома, согласно Письму Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 № Д23-99, относятся к многоквартирным жилым домам, и на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства. Для строительства таких домов земельный участок должен иметь такой вид разрешенного использования как «жилищное строительство» или «малоэтажное строительство».

Почему застройщики больше не желают строить ТАУНХАУСЫ

В предыдущей статье: «И не дом и не квартира. ТАУНХАУС» были описаны основные достоинства таунхаусов со стороны покупателя. На рынке недвижимости блокированные жилые дома пользуются большой популярностью.

Большинство из них распродаются ещё на этапе строительства.

И не важно к какой ценовой категории относится поселок с таунхаусами, свой покупатель все равно есть у каждой.При сравнительной стоимости квартиры и жилого блока в таунхаусе, очень заманчиво выглядит возможность пожить в двух-трех уровневом помещении, да и ещё со своей парковкой и лужайкой.В тоже время количество новых предложений проектов с таунхаусами на рынке недвижимости становится всё меньше и меньше.

Застройщики не желают их строить. Причин несколько, рассмотрим их подробнее. 1. С 2017 года значительно вырос контроль со стороны надзирающих органов.

На таунхаусы в полной мере распространилось действие 214-ФЗ, по аналогии его применения к многоквартирным домам, со всей ответственностью со стороны застройщика, в том числе на случай нарушений сроков строительства и передачи объектов недвижимости покупателям.2. Пакет документов застройщика для получения разрешений на строительство и актов ввода домов в эксплуатацию для таунхауса идентичен пакету документов для многоквартирного многоэтажного дома (до 1500 квадратных метров).

Это значительно растягивает время реализации проекта.3.Получение технических условий и их выполнение значительно затратнее, так как в каждый жилой блок таунхауса требуется индивидуального подвода инженерных сетей, с установкой отключающих устройств по границе земельного участка. 4. Каждый жилой блок должен быть расположен на отдельном земельном участке (с отдельным кадастровым номером).

Это в свою очередь увеличивает затраты застройщика на оплату госпошлины при формировании индивидуальных земельных участков для каждого жилого блока.Таунхаус может состоять от двух до десяти жилых блоков, каждый из которых должен быть расположен на своем земельном участке. Таким образом застройщики юридические лица оплачивают госпошлину по 22 000 рублей за каждый вновь образуемый земельный участок.Пример расчета. Если 5 таунхаусов состоят из 6 жилых блоков, то получается 5 х 6 = 30 жилых блоков, затем 30 х 22 000 = 660 000 рублей.

Застройщик оплачивает указанную госпошлину дважды. Первый раз при формировании участков, а второй раз при регистрации права собственности на жилые блоки после завершения строительства.5.

По причине не массовости таунхаусов затруднено кредитование покупателей банками на этапе строительства.

В большинстве случаев ипотечным кредитом для приобретения жилого блока в таунхаусе возможно воспользоваться только на вторичном рынке, при условии что объект удовлетворяет требованиям банка по удаленности и пригодности для постоянного проживания.Ранее существовавшие гибридные схемы оформления таунхаусов не совсем законны.

  • На рынке можно было встретить таунхаусоподобные многоквартирные дома, реализуемые по договорам участия в долевом строительстве. Все хорошо, только покупатель не получал в собственность свой земельный участок.
  • Строились таунхаусы на землях для индивидуального жилищного строительства. В этом случае и дом и участок оформлялись в общую долевую собственность каждого покупателя в определенных долях. А тут и все прелести коммунальных квартир в случае продажи или прописки.
  • Встречались таунхаусы на землях сельхозназначения, с видом разрешенного использования для дачного строительства. Оформление производилось также по долям в долевую собственность.

    Про остальное даже говорить не хочется.

Планируя приобрести таунхаус даже на вторичном рынке недвижимости обращайте внимание на категорию и вид разрешенного использования земельного участка, возможность прописаться, а также на соответствие параметров постройки утвержденным правилам землепользования и застройки поселения. Минимально допустимые размеры, отступы от линий улиц, процент застройки земельного участка.Изучите квитанцию по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, а также возможность заключения прямого договора с каждой ресурсоснабжающей организацией.

Что нужно знать перед покупкой таунхауса в Подмосковье

Таблица: «Инком-Недвижимость» Чаще всего таунхаус — это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом.

Намного реже строят три-четыре этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах — 90–130 кв.

м. В бизнес-классе — 180–-250 кв. м. В элит-классе — от 250 до 1 тыс. кв. м. Обычно одно строение рассчитано на шесть — десять блокированных секций (квартир).

Большинство мультиформатных поселков с таунхаусами в настоящее время ориентированы на два сегмента рынка — бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома). Во время пандемии и перехода на удаленку в Подмосковье резко вырос спрос на покупку загородной недвижимости.

Несмотря на то что формат таунхаусов довольно нишевой, его популярность растет как альтернатива городскому жилью. Популярность таунхаусов особенно высока на территории Новой Москвы, что связано с возможностью получения московской прописки, отмечают риелторы. По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков.

Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским.

Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным. — Таунхаусы — относительно новый для России формат жилья, целевая аудитория которого довольно ограничена.

В последние годы интерес к таунхаусам возрастает и у девелоперов, и у покупателей, вышедшие на рынок проекты демонстрируют неплохую динамику. Однако в дальнейшем строительство таких объектов вряд ли приобретет массовый характер, таунхаусы так и останутся штучным товаром.

Это обусловлено двумя причинами: высокой стоимостью по сравнению с квартирами и не очень широкой аудиторией такого предложения.

Потенциальные покупатели таунхаусов — относительно состоятельные клиенты, поскольку такие лоты предполагают большую площадь и наличие собственного участка. При прочих равных таунхаусы дороже трехкомнатной квартиры в обычной многоэтажке.

Однако по сравнению с собственным домом этот вариант дешевле. Средний класс в России не стал массовым, как в Европе или США, где именно эта категория — основные покупатели таунхаусов.

В России таких клиентов немного, и в результате большинство может себе позволить только квартиру в новостройке, а обеспеченные покупатели предпочитают, скорее, индивидуальное домовладение. В итоге таунхаусы остаются штучным продуктом на московском рынке. При покупке таунхауса обязательное условие — проверка документов на землю.

Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома». Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов.

При выборе таунхауса следует обратить внимание на статус земли, на которой ведется строительство.

Самыми распространенными вариантами являются:

  • земли под МЖС (малоэтажное жилищное строительство). На землях с таким статусом могут быть построены жилые дома. В этом случае следует обратить внимание на этажность домов — она не должна превышать три этажа;
  • земли под ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Земля с таким статусом предназначена под строительство загородных домов и коттеджей. Однако застройщики имеют возможность построить и таунхаусы на такой земле. В таком случае размер участка будет ограничен, а каждая секция таунхауса должна быть оформлена как индивидуальный жилой дом.

С юридической точки зрения более надежный таунхаус — тот, который возводится на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства, и представляет собой дом не более трех этажей, где у каждого владельца есть собственный вход, отмечает директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев.

По его словам, если при покупке таунхауса приобретается также и примыкающий участок, то следует выяснить, будет ли зарегистрировано на него право собственности.

Если же вся территория будет общедомовым имуществом, то следует уточнить, что можно делать на участке и каким документом это регулируется.

Правки в 214-ФЗ обязывают девелоперов заключать договоры долевого участия на продажу таунхаусов. Это нововведение защищает покупателей таунхаусов от различных видов мошенничеств (двойные продажи, банкротство застройщика и др.), но осложняет реализацию проектов для девелоперов — им проще реализовывать крупные многоквартирные проекты. Под новые правила финансирования строительства жилья (через эскроу-счета) и блокированные дома с тремя или более блоками, которые обычно реализуются на первичном загородном рынке Подмосковья.

К таким домам относятся таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы.

Обычно девелоперы их строили в мультиформатных организованных поселках.

Частные и садовые дома, коттеджи и дачи, а также дуплексы (дома на две семьи) не подпадают под действие 214-ФЗ и счетов эскроу.

Сегмент таунхаусов перестал развиваться после лета 2019 года, новых поселков не выходит, сейчас только распродается оставшееся предложение, отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, основная причина — в переходе на эскроу и ужесточение административного контроля над данным сегментом.