Главная - Статьи - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника


Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Как производится отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости?


Об особенностях этой процедуры рассказала специалист-эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Татьяна Сошникова. Понятие общей собственности определено положениями и части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Изменения в Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), касающиеся нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г.

в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина. Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи. Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю.

В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.

На практике это должно выглядеть так.

Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя. То же самое касается и сделок с долями при ипотеке.

Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.

Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно.

Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).

Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу.

Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.

Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Закона № 256-ФЗ «

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.

В соответствии со Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью ( СК РФ).

Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов ( СК РФ) либо брачным договором ( СК РФ). Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров: 1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение; 2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения; 3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи.

Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.Алгоритм действий продавца таков:

  • Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  • Составление договора купли-продажи.
  • Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.
  • Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  • Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  • Обдумывание и утверждение условий сделки.
  • Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  • Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).

Перед заключением договора следует ещё раз внимательно изучить его содержание даже, если составлением документа занимался лично продавец. Это необходимая мера позволит выявить опечатки и неточности и поможет избежать их последствий.Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  • Проектный.
  • Подготовительный.
  • Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег.

Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.Пример.

Продавец с покупателем решили сэкономить на оформлении договора купли-продажи и указали заниженную стоимость. Но они не смогли предугадать, что в течение месяца после заключения сделки объявится собственник другой части жилплощади и добьется через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Как продать долю в квартире?

Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной.

К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.Долю несовершеннолетнего нельзя подарить.

Опека не даст на это разрешения.Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.Соблюсти все условия ст.

250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра.

Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор — Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG PartnersИсточник: Вам так же может быть интересно: Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Светлана Петриковаюрист, партнер юридической компании PG PartnersПоделитесь с друзьямиПохожие

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

Картинка с сайта: https://nedvizhpravo.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/razbiraemsya-kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii/ (Найдено с помощью Яндекс.Картинки)Начнем с того, что долевое владение собственностью – это довольно частая практика.

Причем не всегда в долевой собственности находится жилье, в котором мирно и дружно живет одна семья, иногда долевая собственность принадлежит посторонним друг для друга лицам. Как в этом случае решается вопрос с продажей этой самой доли?Если жилье продается полностью, то вопрос о долях в принципе и не встает.

Собственник после продажи просто делят выручку пропорционально и расходятся.

В этом случае все происходит по взаимной договоренности и без согласия просто не осуществимо.А вот вам другая ситуация: часть владельцев свои доли продавать не желает, избавиться от своего имущества хочет лишь один собственник. Как поступить ему в этом случае?

  • Первый шаг – определение цены своей доли. Она должны быть адекватной и не завышенной, но при этом устанавливает абсолютно по желанию собственника жилья.
  • После этого – предложите выкупит долю – второму владельцу, или владельцам – в зависимости от ситуации. Без этого шага дальнейшие просто невозможно. Законом закреплено приоритетное право на выкуп доли за собственниками, которые проживают в этой же квартире и являются ее совладельцами.
  • На выкуп – отводится 30 дней. Если владельцы прочих доль не идут на контакт, то можно выставлять предложение на рынок. Вы выполнили условия договора и больше по закону ждать не обязаны.
  • После продажи – вам остается только оповестить другого собственника о том, что свершился факт передачи прав на имущественную долю.

Фактически – отказ от выкупа – это и есть согласие владельца, но суд чаще всего, рассматривая такие дела, требует письменный отказ второго владельца.

Пусть он потрудится составить его, если против пользования своим приоритетным правом.Есть несколько обходных путей, которые можно провернуть и без согласия второго собственника. Допустим, подарить свою долю вы можете законно и без всякого согласия прочих владельцев. Естественно дарение только оформляется, как безвозмездная сделка, а на деле – происходит на платной основе.Ваша доля может стать предметом залога.

При этом, вы осознанно заключаете сделку с целью не возврата средств, и передачи прав на жилье вашему заемщику.Оба эти метода вполне законны, если грамотно их провести.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Недвижимость+2Анонимный вопрос18 декабря 2017 · 55,9 KИнтересно3Топ-автор3,0 KПрактикующий риэлтор в Петербурге · ПодписатьсяРаспространенное заблуждение: долевые собственники должны дать свое согласие тому из них, кто захочет продать свою долю.

Получается, что они могут блокировать осуществление одного из прав собственника — право на распоряжение имуществом. Почему это заблуждение и откуда оно берется? Те, кто так говорит, забывают добавить одно, но существенное условие: сособственники дают согласие на продажу не вообще, а по определенной цене.

Те, кто так говорит, забывают добавить одно, но существенное условие: сособственники дают согласие на продажу не вообще, а по определенной цене. Дело в то, что они имеют преимущественное право покупки. Но реализуют они это право, только если а) хотят это сделатьи б) могут.

А не хотят и/или не могут — можно продавать любому другому покупателю.

Но по цене, не меньшей, чем объявлялась сособственникам. Получается, что, отказавшись от покупки по любой причине, сособственник соглашается, что продаваемую долю купит кто-то другой. Это он может письменно зафиксировать у нотариуса сам (принято, что услугу нотариуса оплачивает продавец доли).

Не хочет? Тогда нотариус по почте посылает сособственникам заказные письма с предложением продавца.

Те имеют право месяц думать, а потом, нравится им это или нет, нотариус фиксирует факт согласия, которым считается как положительный ответ, так и отрицательный, так и его отсутствие. Письма посылаются сособственникам по месту их постоянной регистрации, где бы они фактически не жили (если они заявляли отделении почты о переадресации их корреспонденции — по адресу, который они указали). Претензия «А я не знал/не знала» — не принимается.Если сособстенников больше одного, а доля продается одному из них, то никакого согласия от других не требуется — вне зависимости от цены.

Услуги по/при покупке и продаже недвижимости 311020,8 KКомментировать ответ…Комментировать…Ещё 4 ответаЮриспруденция201Юристы по гражданским делам. · ПодписатьсяВладея долей в праве на квартиру, собственник может распоряжаться ею практически без ограничений.

Единственной сложностью будет уведомление других совладельцев квартиры, регистрация договора через нотариуса. Однако требовать разрешение или согласие нужно только у органа опеки, если продается часть недвижимости несовершеннолетнего ребенка. > Скачать. Читать далее13,6 KКомментировать ответ…Комментировать…937Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой недвижимости.

· ПодписатьсяОтвечаетС подробностями проведения такой сделки можно ознакомиться, изучив 250 статью гражданского кодекса России, которая называется «Преимущественное право покупки».

Она гласит информацию о том, что у других долевых собственников есть преимущественное право на приобретение продаваемой доли.

Купить оставшуюся площадь граждане имеют по той цене, которая.

Читать далее14812,0 KКомментировать ответ…Комментировать…-6Аренда офисов, аренда квартир, Загородная недвижимость, Квартиры в новостройках, элитная. · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

Продать без согласия сложнее, но возможно. Проведя определенные действия — продажа возможна, просто это дольше по времени.

Но всегда нужно начинать с переговоров с другими дольщиками.2210,1 KИ как это сделать?

ОтветитьКомментировать ответ…Комментировать…2,1 KУ кого много ответов, должно быть еще больше вопросов.ПодписатьсяЭтому вопросу посвящена статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».

У других владельцев долей в квартире есть право преимущественной покупки реализуемой доли по цене и на условиях, о которых достигнута договоренность с третьим лицом — потенциальным покупателем. Остальные участники долевой собственности должны быть в обязательном порядке. Читать далее39244,5 KСпасибо!

Очень ценная информация.Ответить17Показать ещё 5 комментариевКомментировать ответ…Комментировать…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

2021-01-01 84.7k быстрее. Это бесплатно!Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками.

Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества!

Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2021 году законным путем.Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам.

Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2021 году законным путем.Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам.

Эта собственность по праву считается общей.

При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать;
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.В письме изложить цену и иные условия.

На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.Согласно пункту 3 ст.

250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г.

№ 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого.

Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается.

Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.Вариант 1.

Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи.

Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.Вариант 2.

Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке.

В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется.

При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.Но существуют риски:

  • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
  • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог.

Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.Шаг 1.

Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.Шаг 2.
Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.Шаг 3.

Регистрация перехода права собственности.Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Сейчас читают: В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении.

В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.Похожие записи

Как продать долю в квартире

Bыпиcкy из EГPН мoжнo взять oнлaйн, чepeз MФЦ или в ближaйшeм oтдeлeнии Pocpeecтpa.

Ecли нeт дoкyмeнтoв, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, иx мoжнo пoпpoбoвaть вoccтaнoвить. Ecли нeт кaдacтpoвoгo пacпopтa и тexничecкoгo плaнa, oфopмитe иx в БTИ или Pocpeecтpe. B pядe cлyчaeв мoгyт пoнaдoбитьcя дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, paзpeшeниe oт бaнкa или paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

O тaкиx cлyчaяx paccкaжeм нижe. Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиycaНoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки.

Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют: � cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции; � инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы; � дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee; � пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки; � тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм; � пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy; � дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo.

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году?

На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.К притворным сделкам относятся:

  1. Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст.

224 НК РФ)).

  1. Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

  1. Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
  1. Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам.

Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям. Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли. Так же рекомендуем посмотреть видео, в котором адвокат объясняет: как осуществляется продажа доли в квартире без согласия других собственников.Бесплатный вопрос юристуНуждаетесь в консультации?

Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:© 2020 zakon-dostupno.ruВремя чтения 6 минут Спросить юриста быстрее.

Как продать долю в квартире.

Инструкция

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против Фото: Pixel-Shot\shutterstock , — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10.

Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против. Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков. Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме.

Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт. Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится.

Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог ().

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене. Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи.

Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально.

Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно.

«Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников»

, — пояснила член АЮР. Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде. «Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он. Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях. «При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии.

Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью. Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть.

В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

Важно четко определить цель и цену продажи.

Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Читайте также:

Невозможное возможно: продаём долю в квартире без согласия других собственников

Во избежание проблем лучше обращаться в известные компании с хорошей репутацией. При выборе конкретного риелтора осведомитесь о его планах по осуществлению сделки.

Наличие у вас основных сведений о порядке сделки поможет вам оценить уровень знаний посредника.Если планируемое отчуждение доли затрагивает права детей до 18 лет, недееспособных лиц или лиц с ограниченной дееспособностью, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.Для оформления сделки необходимо заключить договор купли-продажи доли в квартире. Договор можно составить самостоятельно либо обратиться к риелтору или нотариусу. Если вы обратились в агентство недвижимости, вам подготовят весь комплект документов.

В таком случае рекомендуем внимательно изучать все документы, предлагаемые вам на подпись.Для самостоятельного составления договора можно использовать этот бланкДоговор потребуется удостоверить у нотариуса. Требование о заверении сделки содержится в статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Обращение к нотариусу потребует от вас оплаты его услуг.

За удостоверение договора нужно оплатить полпроцента от стоимости доли. Консультация и помощь в составлении документов оплачиваются отдельно.Удостоверениие договора осуществляется нотариусом путём нанесения соответствующей надписи с печатью на последней странице договораКак и любую сделку с недвижимостью, переход права собственности на долю в квартире нужно зарегистрировать. С 01 февраля 2019 года после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан сам направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.

Однако он сделает это только при отсутствии возражений от сторон сделки.

Если же вы желаете сами заниматься регистрацией, то понадобится оплатить госпошлину, обратиться в Россреестр либо в МФЦ и представить следующие документы:заявление;договор купли-продажи;документы,

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ.

Сведения для него должны предоставить стороны. Образец договора по продаже доли в квартире С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому нельзя. Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны.

Выбор лежит на продавце и покупателе. Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города.

Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  1. проверка документов;
  2. проверка юридической чистоты сделки;
  3. удостоверение сделки;
  4. проверка дееспособности сторон;
  5. направление документов в Росреестр;
  6. оформление контракта (по инициативе сторон);
  7. выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса.

Данные передаются в порядке электронного документооборота. Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки.

Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки. С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается.

Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта. Порядок расчета фиксированной суммы Стоимость доли (р.)Для родных (р.)Для третьих лиц (р.) 1 млн.5 тыс.7 тыс.

1,5 млн.6 тыс.8 тыс. 2 млн.7 тыс.9 тыс.

2,5 млн.8 тыс.10 тыс. 3 млн.9 тыс.11 тыс.

5 млн.13 тыс.15 тыс. 7 млн.17 тыс.19 тыс.

10 млн.23 тыс.25 тыс.

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера.

Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.Нотариальное удостоверение договора купли-продажи долиЕщё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года . Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр.

Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.

Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса. Что делать, если я хочу продать долю в квартиреЕсли сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю. Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например).

Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег.

Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.

Продается угол в комнате

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь.

Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки.

Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.В районном суде семье просто отказали.

Тогда те упорно двинулись дальше.

Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности.

И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда.

В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной.

ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительнойВерховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН).

Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем.

Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится.