Главная - Статьи - Оценка стоимости доли в квартире как рассчитать

Оценка стоимости доли в квартире как рассчитать


Оценка стоимости доли в квартире как рассчитать

Как рассчитать стоимость доли в квартире


Отталкиваться в расчетах нужно от региональных величин. Вопрос: Возникла проблема с расчетом налога на долю в квартире. Мне принадлежит ⅔ часть, остальное в собственности других лиц. Общая площадь квартиры – 62 кв.

метра, из них жилой площади – 40 кв. метров. Если верить кадастровой оценке, стоимость жилья 700 тыс.

рублей. Не могу определить точный размер налога. Помогите, пожалуйста! Ответ: Налоговая ставка на долю в квартире составляет 0,1, 0,2 или 0,5% от кадастровой цены.

Зная стоимость жилья, можно вычислить и цифру для вашей доли.

Получается:

  1. Определим налоговую ставку по НК РФ: от 300 000 до 500 000 рублей – 0,2%.
  2. Наконец, вычислим налоговую сумму: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.
  3. Умножим стоимость квартиры на размер вашей части: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.

Таким образом, ежегодный налог на доход с недвижимого имущества (⅔ доли) – 933 рубля.

Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку.

Важно учесть и дополнительные показатели.

Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость.

Почему? Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже: Увеличение ценыСнижение цены (дисконт) Большая площадь долиМизерная доля в квартире */ – незначительную часть жилья выкупают крайне редко и за чисто символическую оплату (например, ради прописки или приобретения других долей) Представление доли в виде комнаты */ – «реальные» дроби стоят дороже «идеальных» Удалённость от центра, проблемы с парковками, неисправный лифт, плохая экология, криминогенная ситуации в районе Совладельцы не живут в квартире или появляются там крайне редкоНаличие несовершеннолетних собственников/прописанных */ – дальнейшие споры придется решать совместно с родителями детей и органом опеки Продажа «последней» доли в жилплощадиТрудности со свободным доступом в квартиру Отсутствие конфликтов с другими содольщикамиОбременения на жилой объект (арест, залог, прописка третьих лиц)

Оценка доли в квартире

    Доля в квартире с неопределённым порядком пользования. Доля в квартире, где порядок пользования определён.

Поясняем, что делается это потому, что оценка доли в квартире производится по-разному, в зависимости от этого веского фактора. В 99% случаев, порядок пользования в жилых помещениях с долевой собственностью определить невозможно по объективным причинам, о которых мы уже рассказали в других разделах нашего сайта. Именно для этого абсолютного большинства Содольщиков мы продолжим ниже, а остальным счастливчикам, уже определившим порядок пользования, рекомендуем перейти .

Важно!В целом, оценка доли в квартире складывается из нескольких основных составляющих, зная которые можно, очень приблизительно, определить ее реальную цену.

Давайте для удобства разделим эти составляющие на положительные и отрицательные.

Положительными мы будем считать те обстоятельства, которые увеличивают стоимость доли квартиры (палец вверх), а отрицательными — которые стоимость доли уменьшают (палец вниз). Свободный доступ в квартиру — один из самых хороших плюсов, лекго тянет на +30% к цене. Это означает для покупателя быстрое начало пользования имуществом после того, как он фактически станет его владельцем.

Свободный доступ гарантированно экономит кучу времени, денег и нервов, которые затрачиваются на судебное или силовое вселение, а потому делает продаваемую долю более привлекательной широкому кругу обычных, рядовых покупателей или частных инвесторов. В то время как, долю в квартире, в которую нет свободного доступа, в частности, например, из за проживания агрессивно настроенных Содольщиков, купит только совершенно отчаянный покупатель или квартирные рейдеры.

Поэтому, когда доля продаётся без просмотра, то торг может быть весьма приличный, да и стартовая цена продажи всегда гораздо ниже аналогов.

Наличие нескольких комнат в квартире по числу собственников долей — тоже самый значимый фактор увеличения цены доли на +50%.

В идеале этот плюс работает, когда количество комнат соответствует количеству самих Содольщиков или общему количеству долей.

Как рассчитать стоимость доли в квартире?

В таких случаях на сделку можно рассчитывать, только если сильно уступить в стоимости продаваемой недвижимости.

Значительный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость доли квартиры, это количество остальных дольщиков. Чем их больше, тем стоимость каждой отдельной доли в этой квартире ниже. Наилучшим вариантом является наличие только одного дольщика помимо самого продавца. В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной.

В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной.

Цена доли может быть и выше, достигая 120% от номинальной стоимости.

Помимо количества собственников имеет большое значение и количество жильцов. Не обязательно быть одним из владельцев квартиры, чтобы иметь право проживать в ней. Прописка не дает право собственности, но предоставляет законное право для проживания.

Наличие таких жильцов значительно снижает стоимость доли. Если окажется, что помимо остальных дольщиков ему придется общаться и с жильцами, то вероятность покупки такого жилья сводится к нулю. Если среди собственников доли в квартире есть несовершеннолетние, то это обстоятельство также снижает стоимость доли.

Дело в том, что это обстоятельство сильно затрудняет, а в некоторых случаях делает невозможным в дальнейшем разменять эту квартиру, потому что нужно будет обязательно получать разрешение от органов опеки и попечительства, которое позволит переселить детей в другое жилье.

Из-за этого цена доли квартиры снижается почти в два раза. Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами.

Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами. Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену.

Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

» » 985 просмотровСодержаниеПрактически любая операция с недвижимостью или его долей предполагает предварительную оценку жилья или его части. Проще всего это сделать при помощи обращения в оценочную компанию, однако по закону это не является обязательным требованием, вполне можно обойтись и своими силами. Более того, оценка в компании – это платная и достаточно дорогая услуга, потому значительная часть собственников предпочитает заниматься этим самостоятельно.Знать стоимость доли в квартире нужно для:

  • .
  • .
  • .
  • .
  • Отстаивания своей правоты в суде.

В двух последних случаях все же рекомендуется обращаться к специалистам, так как оспорить официальный отчет, сформированный оценочной компанией, обладающей лицензией на такую деятельность значительно сложнее, чем подсчеты собственника.Выделяют 3 основных способа определения стоимости квартиры (чтобы узнать цену доли сначала нужно понять, сколько стоит жилье целиком):

  • Сравнительный.

    Самый популярный и адекватный. Предполагает оценку на основе существующих аналогов.

  • Расходный. Предполагает расчет стоимости жилья на основе того, сколько потребуется затрат на то, чтобы воспроизвести его в оригинальном виде.
  • Доходный.

    Основан на том, сколько прибыли дает недвижимости.

Два последних метода являются достаточно сложными для не специалиста, и потому используются преимущественно только профессиональными оценщиками.

Как следствие, рассмотрим именно первый вариант.Суть сравнительного способа основана на подборке аналогов (квартир, очень похожих на ту, которая подлежит оценке).

Например, при помощи сайта Авито или других похожих. Чем больше аналогов – тем лучше, но обычно бывает достаточно трех. Высчитывается средняя стоимость за квадратный метр, после чего она умножается на количество квадратных метров оцениваемой недвижимости.

Приведем пример таблицы расчета для, условно, трехкомнатной квартиры площадью 100 кв.м.:АналогЦена (рублей)Площадь (кв.м.)Стоимость за кв.м.3-х комнатная квартира (условия лучше оригинала)500000012041666,663-х комнатная квартира (условия аналогичны оригиналу)400000010040 000,003-х комнатная квартира (условия хуже, чем у оригинала)30000008037500,00Таким образом, средняя стоимость квадратного метра составит (41666,66+40000,00+37500,00)/3=39722,22 рублей. И оцениваемая квартира площадью 100 кв.м. будет стоить приблизительно 39722,22*100=3972222 рублей.

Если нужно определить, сколько будет стоить 1/10 доля, то указанную сумму нужно дополнительно разделить на 10. Получится 3972222/10=397 222,22 рублей.Это самый упрощенный вариант оценки.

Кроме всего перечисленного, стоит учитывать условия и различные факторы, которые могут также сказаться на цене.Самый базовый фактор, который следует учитывать – оценивается именно доля, а не все жилье в целом. В некоторых случаях это не будет играть особой роли, однако чаще всего цену только из-за этого автоматически сбрасывают еще примерно на 10%.

Есть и другие факторы:

  • Удаленность от магазинов и другой инфраструктуры.
  • Экология района расположения квартиры.
  • Состояние дома, в котором находится квартира.
  • Наличие или отсутствие качественного ремонта.
  • Доля оценивается с техникой и мебелью или без них и так далее.

Очень важно не просто использовать факторы, а сравнивать их аналогами. Например, если один из аналогов находится в лучшем состоянии, чем оригинал, цену именно его квадратного метра можно уменьшить на 10-20%.

Верно и обратное.Пример: Есть 3-х комнатная квартира площадью 100 кв.м. Нужно оценить, сколько будет стоить 1/3 часть от нее. Один из аналогов площадью 80 кв.м. находится в том же районе и примерно равен по состоянию. Стоит он 4 миллиона рублей. Корректировки цены не требуются и первая цифра = 4000000/80=50 тысяч рублей.

Стоит он 4 миллиона рублей. Корректировки цены не требуются и первая цифра = 4000000/80=50 тысяч рублей.

Вторая квартира находится на окраине города, далеко от оригинала и выглядит она откровенно значительно хуже. Учитывая эти два фактора, делаем корректировку на 30% от цены.

Стоит эта квартира площадью 100 кв.м. 3 миллиона рублей. 1 кв.м. = 30000+30%=39 тысяч рублей. Третий аналог выглядит значительно лучше и находится прямо в центре города.

Корректировка в 30%, но уже в сторону уменьшения.

Площадь 100 кв.м., цена 6 миллионов рублей.

1 кв.м.=60 тысяч рублей – 30% = 42 тысячи рублей. Средняя стоимость 1 кв.м. составит (50000+39000+42000)/3=43666 рублей.

Вся оцениваемая квартира стоит 43666*100=4366600 рублей. 1/3 от нее часть (учитывая корректировку в 10% от цены из-за того, что это доля) составит 4366600/3-10%=1309980 рублей.

Оценка доли квартиры, особенно если это необходимо для суда – сложная процедура.

На бесплатной консультации опытные специалисты подскажут, на что именно рекомендуется обращать внимание в первую очередь с юридической точки зрения.

Они же могут выступить в качестве представителей клиента вне зависимости от того, что именно будет требоваться в конечном итоге. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 1 119 просмотров По состоянию на [current_date format=’Y’] году, в качестве основного документа,.1 207 просмотров Не все семьи живут долго и счастливо, многие разводятся.

За.797 просмотров Приватизация квартиры – процесс сложный и длительный, однако для многих.646 просмотров Садовый земельный участок, при условии расположения на нем дома, может.2 236 просмотров Справка о неучастии в приватизации на данный момент заменена выпиской.533 просмотров Практически сразу после распада СССР началась эпоха приватизации государственного и.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

1 037 просмотров Содержание При заключении договора купли-продажи или иных сделок, связанных с отчуждением доли в квартире важно понимать стоимость данного объекта недвижимости.

Оценка осуществляется с учетом определенной специфики и в итоге стоимость не всегда оправдывает ожидания собственников. От чего она зависит, вы узнаете, прочитав эту статью. Проще всего определить цену основываясь на результатах мониторинга рынка недвижимости.

Большинство собственников предполагает, что для того, чтобы рассчитать стоимость доли, достаточно узнать цену всей квартиры и поделить эту сумму на количество собственников. Например, если жилье стоит 3 миллиона и владеют им 3 человека, а доли разделены поровну, то 1/3 квартиры будет стоить 1 миллион.

Например, если жилье стоит 3 миллиона и владеют им 3 человека, а доли разделены поровну, то 1/3 квартиры будет стоить 1 миллион. С правильностью подобных расчетов поспорить трудно. Правда, если рассматривать их только с математической точки зрения.

В реальной жизни на ценообразование влияет множество факторов. Прежде всего это спрос. Как показывает практика, желающих приобрести часть квартиры не так уж и много.

Людям проще потратить имеющиеся у них накопления на комнату в коммуналке или в общежитии.

Доли же покупают в основном те, кто ищет не жилье, а объект недвижимости, по адресу которого можно осуществить постоянную регистрацию.

А для подобных целей люди стараются выбирать самое дешевое жилье. В связи с этими обстоятельствами с продажи отдельной части вы сможете выручить намного меньше денег, как если бы вы продали всю квартиру целиком и полученные средства поделили поровну между всеми владельцами.

О том, , мы уже рассказывали. Оценивается стоимость долей в каждом конкретном случае по-разному. Лучше всего с этой работой справятся агенты по недвижимости, знающие ситуацию на рынке «от» и «до».

Но иногда даже риелторы оказываются некомпетентными в данном вопросе. Так как их заработком является процент от стоимости сделки, агенты по недвижимости могут из корыстных соображений намеренно завысить цену на объект.

Либо наоборот, занизить реальную стоимость по максимуму, чтобы быстрее осуществить продажу и получить свое агентское вознаграждение.

Если вы хотите узнать сколько на самом деле стоит ваша доля постарайтесь найти проверенного специалиста или попросите оценить объект недвижимости одновременно нескольких риелторов.

Для того, чтобы получить примерное представление о том, как выручить с продажи максимально возможную сумму денег, необходимо следовать представленным ниже рекомендациям:

  1. Как уже говорилось выше, больше всего вы сможете получить, продав квартиру целиком, и только потом разделив полученные средства между всеми собственниками пропорционально размерам их долей. В связи с этим обстоятельством, постарайтесь убедить остальных владельцев в целесообразности выставления на продажу всего жилья сразу.
  2. Вариант номер два, продажа части жилья оставшимся его собственникам. По закону вы в обязательном порядке прежде чем выставить объект на продажу должны письменно уведомить о своем намерении соседей и предложить им выкупить вашу часть квартиры. Это необходимо сделать, так как они имеют . Если кто-то из совладельцев заинтересуется предложением (а обычно так и случается), цену можно максимально приблизить к той, что получилась в результате простейших математических подсчетов.

Если у других собственников нет желания ни на продажу своих квадратных метров, ни на приобретение ваших, будьте готовы, что реальные покупатели «со стороны» предложат вам за долю в несколько раз меньше, чем вы бы хотели в идеале. Риелторами и профессиональными оценщиками для определения стоимости долей обычно используется следующая формула: Цд=(Ск*Д/2)*К, где:

  1. Цд – цена доли.
  2. Ск – рыночная стоимость целой квартиры.
  3. Д – площадь доли.
  4. К – коэффициент учета параметров.

При определении коэффициента учитываются многие факторы, среди которых:

  • размер всей квартиры;
  • число комнат;
  • срочность продажи;
  • задолженности перед коммунальщиками;
  • наличие судебных обременений;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухни, ванной, туалета);
  • возможен ли выдел в натуре;
  • количество всех владельцев;
  • наличие среди проживающих в квартире несовершеннолетних;
  • район и инфраструктура;
  • состояние объект недвижимости.

Если у вас нет желания на осуществление квалифицированной оценки жилья, можете попробовать самостоятельно изучить рынок недвижимости в вашем регионе и, сравнив имеющиеся объявления о продаже долей, сделать вывод о стоимости имеющейся. Но имейте в виду, что на практике от третьих лиц за свои квадратные метры вы получите как минимум в три раза меньше, чем получили бы после продажи квартиры целиком.

Пример.

Предположим, что вы являетесь владельцем ½ части жилья, если ваш сосед согласится продать свою половину одновременно с вашей, за обе доли вы получите 3 миллиона, после раздела этой суммы каждому достанется по 1 500 000. Если же совладелец, не захочет продавать свою долю, и откажется выкупать у вас вашу, за свою недвижимость вы сможете выручить примерно 500 000 рублей. При формировании цены очень часто учитывается наличие договоренности между всеми собственниками о порядке использования жилья.

если вы хотите, как можно выгоднее продать свою часть квартиры, постарайтесь предварительно заключить подобное соглашение. Еще лучше будет, если вам удастся через суд выделить долю в натуре.

Как только это произойдет, можете смело повышать цену на комнату, как минимум, в два раза.

Зависимость цены от возможности выдела доли в натуре: Возможно выделить в натуреЕсли определиться с порядком пользования жилья на момент выставления доли на продажу не удалось, но в дальнейшем существует возможность согласования такого порядка и выдела доли в натуре, для того, чтобы определить стоимость доли, возьмите цену самой маленькой комнаты и отнимите от нее 30%. Невозможно выделить в натуреБывают ситуации, когда выделить долю в натуре не представляется возможным, например, вы являетесь совладельцем однокомнатной квартиры. В этом случае стоимость вашей доли уменьшается во много раз.

Продать жилье становится практически нереально, либо покупатели готовы отдать предложить за ваши квадратные метры символическую сумму, как правило в 7 и более раз меньше их кадастровой стоимости.

Специалисты нашего сайта могут круглосуточно оказать вам бесплатную консультационную помощь, если у вас возникли вопросы, связанные с оценкой доли жилья. Так как каждая ситуация индивидуальна, следовательно и решение проблемы должно быть таким же.

Наши юристы посоветуют вам, как поступить в вашем конкретном случае.

Автор статьиЮрист по семейному праву. Стаж с 2010 года.Рейтинг автораНаписано статей712 Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Как верно оценить долю в квартире?

» Автор Дмитрий Иванов На чтение 5 мин.

Просмотров 4.7k. Опубликовано 29.07.2021Рецензент: Обновлено: 29.07.2021Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.Содержание статьи:Влияние на цену доли в квартире оказывают множественные факторы.

Они могут существенно изменять размер понижающего коэффициента, применяемого при оценке стоимости отчуждаемого жилья.К этим факторам относится:

  • Стоимость всего жилого помещения без выделения долей.
  • Состояние квартиры или дома (наличие ремонта, степень изношенности, возраст жилья).
  • Размер доли.
  • Тип жилого дома (новострой, жилье со вторичного рынка, «сталинка» и др.).
  • Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).
  • Согласие совладельцев на вселение новых жильцов.
  • Количество комнат в доме, выделена ли отдельная комната в виде доли.
  • Общее количество совладельцев и фактически проживающих жильцов (чем их меньше, тем стоимость выше).
  • Наличие в числе совладельцев несовершеннолетних.
  • Месторасположение дома, количество этажей, непосредственно этаж.
  • Район размещения дома, уровень его развития, транспортная доступность.
  • Порядок, использования общей собственности.
  • Возможность осмотра доли при покупке.

Чем выгоднее условия для покупателя доли, тем выше ее стоимость.Прежде чем привлекать к оценке доли специалистов, можно самостоятельно произвести расчеты и определить, сколько может стоить та или иная часть квартиры. Для этого можно использовать газетные объявления, сайты недвижимости или онлайн-калькулятор.Онлайн-калькулятор – это практичный сервис для тех, кто имеет желание самостоятельно оценить квартиру и доли в ней.

Все что нужно для такого расчета – ввести в форму калькулятора количество комнат и район расположения квартиры.

При этом будет просчитана среднерыночная стоимость жилья по указанному городу и району. Кроме того, цена может зависеть от рыночной ситуации и валютного курса.Необходимо помнить, что во время сравнения цен на недвижимость нужно учитывать еще и возможность торга.К нюансам, усложняющим расчет, относится наличие помещений, находящихся в совместном пользовании с разной площадью и целевым назначением – санузел, кухня, лоджия, прихожая. Зачастую установить границы долей совладельцев довольно сложно.В каждом конкретном случае производить расчет долей владельцев приходится по-разному, так как использование единого правила, которое подходило бы всем, не всегда целесообразно и оправдано.К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая.

На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших.

Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой.

При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте. Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.Есть большое количество интернет-ресурсов, предлагающих самостоятельно оценить долю в доме или квартире.

Такая оценка будет приблизительной, так как при онлайн-расчете во внимание берутся не все факторы, из которых формируется цена.

Калькуляторы на различных сайтах ориентированы на общие для всех критерии оценки такой недвижимости. Рассчитать доли в квартире можно онлайн в процентном отношении.

Полученные проценты нужно перевести из десятичной дроби в простую.

Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс «Domofond Оценка».В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:

  • Адрес, город, номер дома.
  • Тип жилья.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Этажность.
  • Материал.

Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru.

Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире.

Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу.

Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ.

Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие.

Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:

  1. Оценка всей квартиры.
  2. На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.

Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках РоссииГородСтоимость 1 кв. м., рублейМосква120 000Санкт-Петербург70 700Новосибирск32 270Екатеринбург47 087Нижний Новгород44 998Казань45 735Челябинск28 840Омск30 957Самара42 282Ростов на Дону41 988Видео сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?

Оценка доли в квартире

Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца).

Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими.

Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:ТипОписание, выгода для покупателяСвободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.Например, идеальным вариантом для продажи считается:½ доля в 2-комнатной квартире;1/3 доля в 3-комнатной квартире.

Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно.

Как оценить и продать долю в квартире правильно

8 февраля 20191,6 тыс.

прочитали2,4 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1,6 тыс. прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияКогда возникает трудность, касающаяся жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться:

«Каким образом оценивается доля в и какие факторы влияют на это?»

.

Собственники, сталкивающиеся со сложностями в , зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть.

В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.Оценка доли в жилплощадиВы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги.

Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком.

В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону.

Также возможен вариант рассрочки.В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты.

Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи.

Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.Если нет возможности выделить комнату в виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.Перечень необходимых документов для оценки:

  • Ксерокопия выписки из БТИ;
  • Документ, подтверждающий личность собственника;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартиреЕсли вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и «цена вопроса» не будет очень выгодной для вас.

Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.Правила и требования, которые соблюдаемЧтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения.

Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.Обстоятельства, при которых не действует право первоочередностиТакой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги.

Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга.

Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.Изъять долю можно только в двух случаях:

  • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  • проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.
  • Фото: ptne. ru на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)Читайте также:

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Все права защищены. (10 5,00 из 5) Загрузка… Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-otsenit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi-ili-vykupa/Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  1. Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ.

Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  1. при использовании в качестве уставного капитала организации;
  2. для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  3. при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  4. при страховании;
  5. при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист.

Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья

Особенности оценки доли в квартире

Содержание: Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно. Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте .

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ.

Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным. Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист.

Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами.

Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее. Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Пример Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму). Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира.

Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях. При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину.