Главная - Статьи - Преимущества жск для граждан

Преимущества жск для граждан


Преимущества жск для граждан

ЖСК или кооперативный дом: что это значит и чем грозит для покупателя квартиры


Станислав Иванов 22 февраля 2021 Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией.

Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом.

После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже .

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую.

Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются. Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик.

Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК. Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет?

Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией).

Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом.

Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало.

Наиболее очевидные:

  1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
  2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
  3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
  4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
  5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов.

Наиболее явные проблемы:

  1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
  2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
  3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
  4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники.

Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни. Однако ЖСК в — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье.

Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

  • Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции.

Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ- ЖСК хочет признать право собственности и истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения в связи с тем, что жилое помещение выбыло из владения ЖСК помимо его воли- Бывший член ЖСК хочет взыскать сумму паевого взноса после исключения из членов ЖСК- Член ЖСК хочет признать договор паенакопления недействительным полностью или в части и взыскать внесенные денежные средства- Член ЖСК хочет расторгнуть договор и взыскать уплаченные паевые взносы в связи с тем, что ЖСК не передал жилое помещение в установленный срок- Собственник хочет признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК (протокол общего собрания) по организационным вопросамСм.

все ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ КонсультантПлюс: примечание.Ч.

1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.(часть 1 в ред.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.(часть 1 в ред. Федерального от 30.11.2011 N 349-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения ( Гражданского кодекса Российской Федерации).(часть 1.1 введена Федеральным от 31.01.2016 N 7-ФЗ)2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.(часть 2 в ред.

Федерального от 30.11.2011 N 349-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.(в ред.

Федеральных законов от 30.11.2011 , от 13.07.2015 )(см. текст в предыдущей редакции)4.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.5.

Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными о таких кооперативах.

Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(часть 6 введена Федеральным от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред.

Федерального от 02.12.2019 N 390-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(часть 6.1 введена Федеральным от 02.12.2019 N 390-ФЗ)6.2.

В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(часть 6.2 введена Федеральным от 02.12.2019 N 390-ФЗ)7.

В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(часть 7 введена Федеральным от 31.12.2017 N 485-ФЗ) Открыть полный текст документа Ст.

110 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК

Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний ЖСК вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.

Новое о ЖСК в законодательстве в 2015 – 2016 гг. Приобретение статуса застройщика ЖСК для строительства дома с привлечением средств граждан является обязательным (письмо Минстроя от 08.08.2014 № 15788-НС/07). Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, согласно которым: 1.
Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

внесены изменения в ЖК РФ, согласно которым: 1.

в отношении деятельности ЖСК: 1.1.

установлен запрет осуществлять ЖСК, созданным до вступления в силу Федерального закона № 236-ФЗ (25.07.2015), одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три. При этом, законодатель предоставил ЖСК один год для приведения своей деятельности в соответствие с внесенными изменениями.

Для ЖСК, созданных до 25.07.2015 и ведущих строительство одновременно нескольких многоквартирных домов этажностью более чем три, либо в которых количество членов ЖСК превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме этажностью более чем три, установлен запрет на принятие новых членов ЖСК по истечении года (25.07.2016) и до ввода домов в эксплуатацию. Исключение составляют случаи, когда ЖСК создан в рамках положений Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который принят в целях формирования рынка доступного жилья для определенных категорий граждан, перечень которых приведен в п.п.4,5 ст.

16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, Постановлении Правительства РФ от 09.02.2012 № 108. 1.2. внесены изменения, предусматривающие открытость информации о деятельности ЖСК, в частности: установлена обязанность с 01.07.2016 ЖСК по размещению в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ) документов и информации о количестве членов ЖСК, разрешение на строительство, права ЖСК на земельный участок, местоположении строящегося объекта и его

ЖСК что это такое?

Преимущества и недостатки, принцип работы

Однако между понятиями ЖСК и ЖК безусловно есть свои различия, которые, правда, известны далеко не всем гражданам. Основное различие заключается в том, что в одном из них отсутствует, а в другом присутствует важная стадия – стадия строительства. И это отражено в самом названии.

То есть, в жилищно-строительном кооперативе учредители самостоятельно регулируют вопрос строительства собственными силами, когда в жилищном кооперативе учредители ведают только финансовыми вопросами для приобретения готового жилья. Это и является основным отличием. В остальном же, способы управления, органы, а также принципы остаются неизменными.

Данную процедуру можно разделить на 3 этапа:

  1. покупка новостройки;
  2. создание жилищного кооператива;
  3. регистрация прав собственности.

Рассмотрим далее каждый из них более подробно. Данная процедура производится в такой последовательности:

  • Избирается ревизионная комиссия – в её обязанности входит проверка этапов строительства не реже раза в год. Срок действия комиссии – 3 года. По истечению этого срока (если строительство ещё не завершено) происходит переизбрание.
  • Согласно жилищному кодексу, в ЖСК должно быть не менее 5 участников. При этом их количество не может превышать количество квартир в будущем доме. При численности членов кооператива более 50 человек на собрании избирается правление, которое впоследствии и будет решать все правовые, финансовые и организационные вопросы.
  • Проводится собрание учредителей (ими могут быть любые совершеннолетние лица), на котором коллективно принимается решение об организации ЖСК. По окончании заседания составляется документальный протокол, который будет являться поводом для государственной регистрации. На его основании ЖСК получает статус юр. лица.

Покупка заветных квадратных метров происходит следующим образом:

Что такое жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК, ЖК)?

ЖСК – это жилищно-строительный кооператив, который добровольно создается гражданами для строительства многоквартирного дома (МКД). Другие цели, которые преследует ЖСК, – благоустройство придомовой территории МКД, эффективное решение других проблем, которые возникают у собственников квартир.Содержание статьи

  • Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК)
  • Разница между ЖСК И ЖК
  • Преимущества ЖСК
  • Минусы жилищно-строительного кооператива

Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК)Создается такой кооператив как некоммерческая организация.

Цель его создания не направлена на получение выгоды, извлечения прибыли в ходе непосредственной деятельности. Члены ЖСК планируют получить готовое жилье, пригодное к комфортному проживанию людей.Для справки!

Деятельность ЖСК регламентируется Законом о жилищных накопительных кооперативах от 30.12.2004 (№ 215-ФЗ).

Последняя редакция нормативно-правового акта от 27 июня 2019 года.Организационно-правовая форма ЖСК – это потребительский кооператив.

Его деятельность регламентирована положениями гл.11 ЖК РФ.

Объединяет не только физические, но и юридические лица.Чтобы организовать ЖСК необходимо:

  1. Организовать общее собрание членов жилищного кооператива, на котором должны присутствовать все собственники квартир или участники строительства;
  2. На собрании принимается решение, которое оформляется протоколом, подписанное каждым собственником или участником;
  3. Здесь же представляется на обсуждение устав жилищного кооператива, утверждаются его положения.

После этого подаются документы на регистрацию юридического лица, заводится расчетный счет в банке. В орган регистрации направляются следующие документы:

  1. Заявление о государственной регистрации (форма № 11001);
  2. Решение о создании ЖСК, отображенное в протоколе общего собрания (оригинал или копия, заверенная у нотариуса);
  3. Утвержденный собственниками устав ЖСК в двух экземплярах, листы каждого прошиты и пронумерованы;
  4. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию ЖСК в размере 4 т.р.

Для справки!

Органы управления жилищным кооперативом – правление, его председатель – утверждаются на общем собрании учредителей ЖСК.Количество участников/учредителей ЖСК не может превышать числа квартир в МКД. Каждый из них вносит оговоренную сумму на банковский счет. Именно отсюда берутся деньги на строительство МКД.В дальнейшем учредители имеют право осуществлять контроль над строительством, собирать общие собрания, обсуждать важные вопросы, вносить предложения, корректировать ранее принятые решения.
Именно отсюда берутся деньги на строительство МКД.В дальнейшем учредители имеют право осуществлять контроль над строительством, собирать общие собрания, обсуждать важные вопросы, вносить предложения, корректировать ранее принятые решения. После окончания строительства учредители получают долю жилья пропорционально внесенных денежных средств.Разница между ЖСК И ЖКЖК – это жилищный кооператив.

Как и ЖСК является некоммерческой организацией. Но эти понятие не тождественные, между ними есть различия. В ЖСК речь ведется о строительстве МКД.

То есть, учредители озабочены непосредственно постройкой здания, введением его в эксплуатацию.Члены ЖК занимаются исключительно финансовыми вопросами.

То есть, сбором, привлечением денег для покупки уже готовой жилой недвижимости. Во всем остальном, включая органы управления, порядок организации и осуществления деятельности, разницы между ЖК и ЖСК нет. Закон о жилищных кооперативах регулирует деятельность обеих организаций.Преимущества ЖСКОрганизуя ЖС,К его учредители получают следующие преимущества:

  1. У них есть возможность рассрочки оплаты возводящегося жилья на выгодных условиях;
  2. После введения дома в эксплуатацию право на управление им переходит ЖСК;
  3. Страхует на случай банкротства застройщика – ЖСК смогут завершить строительство объекта.
  4. Учредители могут принимать непосредственное участие в строительстве МКД;
  5. Внесенные средства (паевые взносы) налогом не облагаются.

Застройщики предоставляют учредителям ЖСК выгодные условия рассрочки.

Ее сроки могут достигать до 10 лет.

В случае с договором долевого участия (ДДУ) они ограничиваются 1-3 годами.Для справки!

Такой расчет наиболее выгоден в сравнении с ипотекой, при которой за 10 лет заемщик переплатит 100% стоимости жилья.Кроме того, часть суммы учредители могут выплачивать уже после того, как вселились в квартиры.

При ДДУ такая форма расчета не предусмотрена.

После введения обязательного использования эскроу-счетов, участник долевого строительства обязан до окончания строительства перечислить на банковский счет всю сумму по ДДУ.Переход обязанностей в ЖСК по управлению МКД сразу после введения его в эксплуатацию – выгодное решение.

Для создания ТСН – товарищества собственников недвижимости, потребуется время. В этот промежуток дом остается без надлежащего управления, что может повлечь нежелательные последствия, задолженность.Если застройщик обанкротился, ЖСК может обратиться к другому подрядчику. Участники долевого строительства этого сделать не смогут.
Участники долевого строительства этого сделать не смогут.

Эскроу-счета защищают их вклады, вложенные деньги вернутся со временем, однако:

  1. Дольщики потеряют на инфляции – на размещенные на эскроу-счетах проценты не начисляются;
  2. После возврата денег их придется вкладывать в новое строительство. А это потеря времени, в течение которого цены на недвижимость растут.

Учредители ЖСК получают доступ к финансовой отчетности и первичным бухгалтерским документам подрядчика, а также самого кооператива.

Весь процесс для них прозрачен, они вправе вносить необходимые коррективы, принимать решения на промежуточных этапах строительства, включая переизбрание правления.Минусы жилищно-строительного кооперативаЕсть и недостатки у ЖСК, а именно:

  1. Отсутствие требования к государственной регистрации покупки недвижимости через кооператив.

    Этим пользуются мошенники, растет риск потери денег;

  2. Если сроки строительства нарушены, ЖСК не несет за это ответственности. Для сравнения – по ДДУ застройщик выплачивает неустойку за каждый просроченный день;
  3. Конечную стоимость жилой площади в договоре установить нельзя.

Кроме того, процедура продажи квартир, осуществляемая через ЖСК, недостаточно регламентирована на законодательном уровне. Здесь также есть риск мошенничества и недобросовестности, из-за чего стоимость квартир, построенных ЖСК, могут снижаться, их реализация затрудняется.Недостатки устраняются за счет тщательной работы профессиональных юристов.

Их привлечение требуется на стадии принятия решения о регистрации ЖСК. Такой подход позволяет отработать грамотный учредительный документ жилищного кооператива, минимизировать риски, повысить эффективность управления строительством МКД. Уборщик Отходов Send an email 11.02.2021 67 Читать 3 мин.

Поделиться Facebook Twitter LinkedIn Tumblr Pinterest Reddit VKontakte Odnoklassniki Pocket WhatsApp Telegram Viber Email Распечатать Читайте также Льгота по налогу на имущество для пенсионеров2 дня назад Льготы пенсионерам при покупке и продаже квартиры2 дня назад Льгота по земельному налогу для пенсионеров3 дня назад Какие налоговые льготы положены пенсионерам?3 дня назад

Что такое ЖСК и какие есть плюсы и минусы покупки квартиры таким способом

Существует единая форма таких ходатайств, соблюдение которой обязательно. Если не удалось подготовить обращение дома, граждане могут получить бланк ходатайства в реестре.Протокол заседания организации. Это универсальная ведомость, которая содержит информацию о том, что участники потенциального кооператива собрались и утвердили решение создать ЖСК.

В ведомости указывается перечень членов и их подписи.Устав – правила работы организации.

Документ должен содержать правила деятельности, способы привлечения в состав других участников, возможные нарушения и санкции к нарушителям.Чек об оплате государственной пошлины.Только после того, как сведения о новой организации будут внесены в реестр, получится начать процесс оформления земли и приобретения разрешений на проведение строительных мероприятий.В юридическом словаре обозначено, что под ликвидацией принято понимать полное аннулирование деятельности организации, и ее исключение из единого реестра. На практике существует два возможных алгоритма проведения таких мероприятий:

    добровольное (участники организовывают очередное собрание, на повестку которого выносят вопрос о прекращении деятельности);принудительное (решение принимают контролирующие организации исходя из выявленных нарушений).

На практике самыми частыми причинами ликвидации организаций выступают:

    нарушена процедура регистрации, а потому вся процедура признана недействительной;деятельность кооператива осуществляется без соответствующего разрешения компетентных органов;работа ЖСК нарушает требования актуального законодательства;принятие судом соответствующего обвинительного решения в отношении рассмотренного иска одного из участников кооператива.

Ликвидация сопровождается прекращением деятельности ЖСК, а также полным возвратом денежных средств участникам.

Если строительные работы уже начаты, то решить финансовые вопросы будет гораздо сложнее. Возврат денег происходит

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и , «Об участии в долевом строительстве…» и «О содействии развитию жилищного строительства».

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие. При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Жилищный кооператив «Зеленый мыс» в Екатеринбурге (Фото: ТАСС/Сергей Петров ) Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» для членов таких кооперативов.

Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными.

Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ».

Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.

обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.); формирование списков граждан; направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка; формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу; создание и регистрация ЖСК; предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче

Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК.

Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица; 2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью; 3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

  • Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.
  • Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Статья 123.2.

Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

  • Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса осуществляется контролирующим органом.

Договор ЖСК плюсы и минусы

21 августа 2019124 прочитали207 просмотров публикацииУникальные посетители страницы124 прочитали до концаЭто 60% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияНа текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма — удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.ЖСК может выступать как застройщик.

Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации.

В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников.

Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом.

В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

  • Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.
  • Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.
  • По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.
  • Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.
  • Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.
  • Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.
  • Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

  • Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).
  • Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.
  • Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.
  • Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.
  • При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.
  • В случае, если общее собрание большинством голосов примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.
  • Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива.

Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Что такое жилищно строительный кооператив (ЖСК)?

Пoмимo ocнoвныx дoкyмeнтoв, нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зaявлeниe o peгиcтpaции.

Baжнo: peгиcтpиpoвaть ЖCК нyжнo пo eгo мecтoпoлoжeнию. ФНC в тeчeниe 3 днeй зapeгиcтpиpyeт юpидичecкoe лицo.

Ocoбoe внимaниe cтoит yдeлить ycтaвy.

Cтaтья 116 ГК PФ и cтaтья 112 ЖК PФ пpeдъявляют к нeмy ocoбыe тpeбoвaния. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, в ycтaвe дoлжнa быть cлeдyющaя инфopмaция: � юpидичecкoe нaзвaниe opгaнизaции, в кoтopoм oбязaтeльнo дoлжнo пpиcyтcтвoвaть cлoвo «кooпepaтив»; � тoчный aдpec мecтoпoлoжeния ЖCК; � cвeдeния o тoм, чeм зaнимaeтcя кooпepaтив и кaкиe цeли cтaвит пepeд coбoй; � тoчный пopядoк вcтyплeния в ЖCК, кoтopым дaльшe бyдyт pyкoвoдcтвoвaтьcя вce, ктo xoчeт вcтyпить в нeгo; � paзмepы вcтyпитeльныx и пaeвыx взнocoв; � пopядoк yплaты — нaпpимep, в тeчeниe кaкoгo вpeмeни и нa кaкиe peквизиты нoвыe члeны ЖCК дoлжны внecти дeньги; � пopядoк пoкидaния ЖCК и выплaты пaeвoгo взнoca, дpyгиx выплaт, пoлoжeнныx в этoм cлyчae; � oтвeтcтвeннocть зa нeвнeceниe взнocoв; � cocтaв pyкoвoдcтвa ЖCК и eгo кoмпeтeнция — нaпpимep, кaкиe peшeния мoжeт пpинимaть pyкoвoдcтвo бeз coбpaния; � cocтaв и кoмпeтeнция кoмпaнии, кoтopaя кoнтpoлиpyeт дeятeльнocть кooпepaтивa; � пopядoк пpинятия peшeний, в тoм чиcлe в cлyчaяx, кoгдa oни пpиняты eдинoглacнo или бoльшинcтвoм гoлocoв; � пopядoк кoмпeнcaции yбыткoв, пoнeceнныx в xoдe дeятeльнocти, члeнaми кooпepaтивa; � пopядoк peopгaнизaции, ликвидaции или пocлeдyющeгo пpeoбpaзoвaния в TCЖ. К ycтaвy мoжнo дoбaвлять cвoи пyнкты, кoтopыe нe пpoтивopeчaт тpeбoвaниям зaкoнoдaтeльcтвa.

Paзpaбoтaть гpaмoтный ycтaв oчeнь вaжнo. Пoтoмy чтo ecли нe ocвeтить oдин из вoпpocoв, мoжнo пoнecти cepьeзныe yбытки. C 1 июля 2016 гoдa пocлe peгиcтpaции вce ЖCК oбязaны paзмeщaть в oбщeм дocтyпe pяд дoкyмeнтoв.

К ним oтнocятcя: � pacчeтнaя дoкyмeнтaция; � дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo ЖCК нa зeмлю; � oтчeты o гoлocoвaнияx; � зaключeния peвизopa ЖCК.

Пocлe coздaния тaкжe нyжнo выбpaть peвизopa нa cpoк нe бoлee 3 лeт.

Peвизиoннaя кoмиccия бyдeт пpoвoдить плaнoвыe peвизии, oтчитывaтьcя o бюджeтe пepeд члeнaми ЖCК, фopмиpoвaть oтчeты o cвoeй дeятeльнocти.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

У них разные ограничения в вопросах ведения хозяйственной деятельности. Основное отличие товарищества от кооператива заключается в том, что ТСЖ создается на базе существующего жилого объекта, а ЖСК — на этапе его строительства.

Каждый член жилищно-строительного кооператива вносит членские взносы — пай, или денежные средства. Они вносятся на счет фонда целевого назначения.

Взносы предназначены для оплаты строительного процесса. Члены ТСЖ, в отличие от ЖСК, — уже собственники жилья, они оплатили его до вступления в объединение. Члены товарищества собственников жилья могут, но не обязаны покрывать убытки посредством внесения дополнительных взносов.

Для членов ЖСК это условие является обязательным.

ТСЖ как юрлицо не может иметь в собственности дом, которым оно управляет.

ЖСК, наоборот, является собственником всех жилых помещений и зон общего пользования. Еще одним интересным отличием ЖСК от ТСЖ является положение о временных жильцах.

Разрешить проживание в ЖСК гражданам на время можно после предварительного согласия всех проживающих лиц и членов их семей, даже временно отсутствующих. Также требуется направить предварительное уведомление правлению кооператива. Роль внесения взносов значения не имеет.

Срок проживания временных жильцов ограничен 6 месяцами. В ТСЖ условия обратные. Собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но в рамках закона.

Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре.

После этого вы становитесь инвестором долевого строительства. Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы. Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости.

Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214

«О долевом участии в строительстве многоквартирных домов»

.

Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах».

Сомнительное удовольствие — покупка недвижимости по договору ЖСК

Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ.

Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК.

При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало.