Главная - Статьи - Расторжение договора аренды порядрк

Расторжение договора аренды порядрк


Расторжение договора аренды


Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика. Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года.

Плата составляет около 10 млн.

рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г.

не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно.

Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис.

Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам.

Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ. Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды. По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.
По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества.

Особенности расторжения договора аренды недвижимости

Управление Росреестра по Краснодарскому краю информирует.

Особенности расторжения такого договора связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды земельных участков.

Способы, которыми можно расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и для других договоров: соглашение сторон, а при наличии оснований — расторжение через суд или отказ в одностороннем порядке.

Порядок расторжения в целом такой же, как и для аренды движимого имущества.

Для аренды земли в ряде случаев есть свои правила.

Если договор был зарегистрирован, рекомендуем подать в Росреестр заявление, по которому записи о сделке и обременении объекта недвижимости в виде аренды будут погашены По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды недвижимости Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям , а также по основаниям, предусмотренным для договора аренды гл.

34 ГК РФ. В частности, по закону любая сторона вправе в любой момент отказаться от договора аренды, если он заключен на неопределенный срок.

Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, — если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора. Специальные основания расторжения предусмотрены для договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Как расторгнуть договор аренды недвижимости Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора.

Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон.

А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.

Особенности есть при расторжении договора аренды публичного земельного участка. Для расторжения договора частного земельного участка в ряде случаев тоже есть особый порядок.

Например, его могут изъять для государственных и муниципальных нужд, из-за чего договор аренды прекратится. Как расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон Для этого составьте и подпишите с контрагентом соглашение о расторжении договора. Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов.

Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов. Обязательства по договору по общему правилу прекратятся с момента, когда вы с контрагентом заключили соглашение.

Как отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке Если вы вправе отказаться от договора аренды, следуйте общему порядку одностороннего отказа от него.

Составьте и направьте контрагенту письменное уведомление об отказе. Договор по общему правилу прекратится, когда контрагент получит ваше уведомление.

Обратите внимание, что если вы отказываетесь от договора, который заключен на неопределенный срок, то контрагента нужно предупредить за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен законом или договором.

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды недвижимости Арендодатель может требовать расторжения договора в суде в том же порядке, что и для любого договора аренды. Поскольку расторжение обычно связано с нарушениями со стороны арендатора, сначала нужно письменно его предупредить и предложить устранить нарушение в разумный срок. Например, если арендатор более двух раз подряд вовремя не заплатил за аренду, потребуйте уплатить всю задолженность.

Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или самом предложении. Если арендатор откажется расторгать договор или не ответит вам, составьте иск о расторжении и подайте его в суд. Если суд удовлетворит иск, обязательства по договору прекратятся, когда вступит в силу судебное решение.

Как арендатору потребовать расторжения договора аренды недвижимости Арендатор может потребовать расторгнуть такой договор в общем порядке, в котором расторгают через суд гражданско-правовые договоры. Направьте арендодателю предложение расторгнуть договор. Затем выждите 30 дней с момента его доставки, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении.

Если за это время вы не получите от арендодателя ответа, обращайтесь с иском в суд. Если арендодатель откажется расторгать договор, иск можно подавать сразу после получения отказа.

Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.

Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды недвижимости Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать расторжение такого договора. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему. Однако когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносятся записи о сделке, а также об ограничении права и обременении арендой объекта недвижимости.

Они не погашаются автоматически и остаются в реестре, пока стороны не заявят о погашении.

На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие таких записей не влияет.

Однако рекомендуем все же подать в Росреестр сведения о расторжении договора.

Иначе арендодателю может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей, поскольку в выписке из ЕГРН будет указано на наличие фактически не существующего обременения.

Кроме того, регистрацию нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении могут приостановить.

Что нужно сделать после расторжения договора аренды недвижимости После расторжения договора стороны должны составить передаточный акт, по которому арендатор вернет объект арендодателю.

Акт должны подписать обе стороны, даже если у арендодателя есть претензии к состоянию объекта. Как указывают суды, арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и арендатор возвращает ему объект.

Поэтому акт лучше подписать. А претензии контрагенту можно предъявить и позже, например в виде требования о возмещения убытков.

Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

/ Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на и .

На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям � Часто арендаторы рассуждают так.

Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — .

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года. Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года. Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора.

К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ. Съехать быстрее на пару дней — не критично.

А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке.

Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита. Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата.

Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату.

И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки. Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя или заказным письмом на приёмку в конкретное время.

На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ. Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами.

Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины.

Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды.

Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

� Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт.

В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа.

Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника.

Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ. Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели.

В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — .

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — .

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет.

В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать: — акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули; — плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали; — назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать: — акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули; — плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали; — назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом. Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика.

И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021 Получайте новости и обновления Эльбы Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Рекомендуем прочесть:  Когда нужно подавать спд

Нажимая кнопку Подписаться, вы соглашаетесь на и получение информационных сообщений от группы компаний СКБ Контур

  • Бесплатно
  • © 1988–2021 СКБ Контур

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.

  • Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается.

    Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт.

    Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

  • Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.
  • До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

    • Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
    • Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
    • Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
    • Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
    • Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
    • Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
    • С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
    • Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
    • Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

    Пример: арендатор успешно расторг договор через суд Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре.

    Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе.

    Энциклопедия решений.

    Прекращение договора аренды

    Прекращение договора аренды Договор аренды может прекратить свое действие, в частности: — в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом ( ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (, ГК РФ в редакции от 08.03.2015 N 42-ФЗ, с 01.06.2015); — в случае истечения срока договора аренды (, ГК РФ); — в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон ( ГК РФ); — в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа , ФАС Уральского округа ). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев ( ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена.

    Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

    Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения ( ГК РФ).

    Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении ( ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды.

    Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился ( постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму ( ГК РФ).

    Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок ( ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств ( постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

    По общему правилу, закрепленному в ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда. Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см.

    ГК РФ, Постановления N 35, информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). _____________________________ *(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено от 21.07.1997 N 122-ФЗ

    «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

    .

    Тема См. также Формы документов Практические ситуации Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Информационный блок «Энциклопедия решений.

    Договоры и иные сделки» — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении.

    Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности Материал приводится по состоянию на август 2021 г.

    См. Энциклопедии решений См. Энциклопедии решений.

    Договоры и иные сделки При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений.

    Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А.

    Александровым, Д. Акимочкиным, Ю.

    Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С.

    Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н.

    Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А.
    Черновой и др. 31 августа 2021 Вход Введите адрес электронной почты: Введите пароль: Запомнить Вы можете войти, используя учетную запись одной из социальных сетей:

    Государственная регистрация прекращения аренды в отношении земельных участков на основании заявления одной из сторон договора

    В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ), с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды (далее – Договор).

    Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что, если срок аренды в Договоре не определен, Договор считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (законом или Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении Договора, заключенного на неопределенный срок).

    Таким образом, истечение указанного в Договоре срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Учитывая в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, по истечении указанного в Договоре срока такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон Договора, представленного в орган регистрации прав. При этом, исходя из положений части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (например, документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ), либо, например, уведомление о прекращении (расторжении) Договора, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или Договором для предупреждения о прекращении Договора, вступившее в законную силу решение суда о прекращении Договора).

    Кроме того, принимая во внимание положения пункта 3 статьи 35, подпункта 6 пункта 1 статьи 39.3, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 131, статьи 222, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, также полагаем, что наличие на арендованном земельном участке какого-либо здания, сооружения, в том числе принадлежащего на праве собственности арендодателю, не является основанием для приостановления государственной регистрации прекращения аренды в отношении такого земельного участка. Данная позиция изложена в письмах Росреестра от 25.07.2019 № 14-07326-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 31.07.2019 № ОГ-Д23-7113.

    ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

    • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

    Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу См. также: , , Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст.

    619 ГК РФ- Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства- Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя- Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя- Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора- Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора- Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя- Односторонний отказ от договора аренды- Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ- Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст.

    619 ГК РФ как злоупотребление правом- Все вопросы по ст.

    619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Открыть полный текст документа Ст.

    619 ГК РФ ч.2. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

    Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

    6665 подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

    • Бланк и образец
    • Бесплатная загрузка
    • Онлайн просмотр
    • Проверено экспертом

    ФАЙЛЫ Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

    1. При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
    2. По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
    3. По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре.

      В таком случае придется составлять иск в суд.

    Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель.

    Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп.

    4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп.

    2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Порядок досрочного расторжения будет таким:

    1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
    2. При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
    3. Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

    К сведению!

    К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон. Унифицированной формы такого соглашения не существует.

    Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор. Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения.

    В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

    Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

    1. Название и номер документа («Соглашение»).
    2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
    3. Реквизиты расторгаемого контракта.
    4. Место и дата составления и подписания соглашения.
    5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
    6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
    7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
    8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
    9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
    10. Реквизиты и подписи сторон.

    Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать.

    Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

    Соглашение № 23 О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года г. Ижевск «21» октября 2020 года ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

    1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
    2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
    3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
    4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
    5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

    Реквизиты Сторон: Арендодатель Арендатор ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел.

    8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234 Подписи Сторон: Арендодатель: Саратов / П.П.

    Саратов Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

    Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

    В интересах каждого договориться и не расторгать договор.

    Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × :

    «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения»

    .

    Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении.

    Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2место По выручке 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8место По количеству юристов × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать».

    Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей.

    Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора.

    Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Федеральный рейтинг.

    Аналитика Публикации

    Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен. C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны.

    Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК. Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды. Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

    Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств.

    Например, включение в договор условия о возможности

    «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя»

    не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором.

    В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам: арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением; арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений; арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

    Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

    Расторгнуть договор через суд вы можете при наличии оснований, предусмотренных договором или законом. Как правило, они связаны с нарушением обязанностей арендатором.

    Например, расторжение возможно, если он существенно ухудшает имущество.

    Важно помнить, что до обращения в суд нужно направить арендатору предупреждение об устранении нарушения и предложение о расторжении договора.

    Подавать иск можно только после того, как вы получили отказ либо не получили ответ на предложение о расторжении. Без соблюдения этой процедуры суд не будет рассматривать спор по существу.

    Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда. В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды Вы можете потребовать расторжения договора, если арендатор:

    • пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными;
    • существенно ухудшает имущество;
    • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если вы хотите расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права;
    • не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью;
    • допустил существенные нарушения договора.

    Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором. Имейте в виду, что основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора.

    Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство.

    В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок.

    В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

    По какому адресу и как направить предупреждение о необходимости устранить нарушение Поскольку направление предупреждения дает вам право требовать расторжения договора, оно является юридически значимым сообщением. По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора. По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель.

    Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата. Рекомендуем вам направлять предупреждение так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

    • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
    • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
    • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

    Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п.2 ст.

    452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу.

    Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.

    Какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение.

    В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения.

    Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок. Однако учтите, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

    В связи с этим рекомендуем направить арендатору два отдельных документа. При этом после отправки предупреждения лучше выждать определенное время, в течение которого арендатор сможет устранить нарушения. Как подготовить и подать исковое заявление о расторжении договора аренды в арбитражный суд Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него.

    Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.